Calculadora de house flipping
Comprueba si una operación de compra, reforma y venta da dinero antes de comprar. Ingresa el precio de compra, el presupuesto de reforma, los costos de mantenimiento y financiación, los costos de venta y el valor tras la reforma para ver tu beneficio, el ROI sobre el efectivo y sobre el costo total, la oferta máxima según la regla del 70% y qué pasa si algo sale mal.
Última actualización:
Precio de venta esperado después de la renovación (según ventas comparables).
Impuesto predial, seguro, suministros, cuotas de comunidad (HOA).
0 para una compra totalmente en efectivo.
Solo intereses, como en la mayoría de los préstamos hard money.
Impuestos de transmisión, título, escrow, concesiones.
Cómo usar Calculadora de house flipping
- Ingresa el precio de compra y el ARV, el precio de venta esperado después de la reforma.
- Agrega el presupuesto de reforma y un margen de imprevistos del 10–20%.
- Ingresa los costos de mantenimiento y los meses, además de las condiciones del préstamo (o préstamo 0% si pagas en efectivo).
- Define los costos de venta, como comisiones de agentes y gastos de cierre.
- Pulsa Calcular beneficio y revisa las tablas de escenarios antes de hacer una oferta.
Fórmulas del house flipping
- Costo total = compra + gastos de cierre de la compra + reforma (+ imprevistos) + costos de mantenimiento + intereses + puntos del préstamo + costos de venta
- Beneficio = ARV − costo total
- ROI sobre el efectivo = beneficio ÷ efectivo invertido × 100
- Oferta máxima según la regla del 70% = ARV × 0.70 − costos de reparación
- Intereses (préstamo de solo intereses) = préstamo × tasa anual ÷ 12 × meses
Ejemplo resuelto
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | $200,000 |
| Gastos de cierre de la compra (2%) | $4,000 |
| Reforma $45,000 + 10% de imprevistos | $49,500 |
| Costos de mantenimiento ($1,200 × 6 meses) | $7,200 |
| Intereses sobre $160,000 al 11% durante 6 meses | $8,800 |
| Puntos del préstamo (2%) | $3,200 |
| Costos de venta (6.5% de $320,000) | $20,800 |
| Costo total | $293,500 |
| Beneficio con un ARV de $320,000 | $26,500 |
El efectivo invertido es $40,000 de entrada + $4,000 + $49,500 + $7,200 + $8,800 + $3,200 = $112,700, así que el ROI sobre el efectivo ≈ 23.5%. La oferta máxima según la regla del 70% sería $320,000 × 0.70 − $49,500 = $174,500, por debajo del precio de $200,000, señal de que el margen es estrecho.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el beneficio de un house flip?
Beneficio = valor tras la reforma − (precio de compra + costos de compra + reforma + costos de mantenimiento + intereses y puntos del préstamo + costos de venta). Solo los costos de venta suelen ser del 6–8% del precio de venta, así que importan.
¿Qué es la regla del 70% en el house flipping?
La regla del 70% dice que no deberías pagar más del 70% del valor tras la reforma menos los costos de reparación. Para un ARV de 320,000 y 49,500 de reparaciones, la oferta máxima es 320,000 × 0.70 − 49,500 = 174,500. El 30% restante sirve para cubrir costos y beneficio.
¿Qué es el ARV?
El ARV (after-repair value, valor tras la reforma) es el valor de mercado estimado de la propiedad una vez terminada la renovación, normalmente basado en ventas recientes de viviendas renovadas similares de la zona.
¿Cómo se calcula el ROI de un flip?
ROI sobre el efectivo = beneficio ÷ el efectivo que aportas (entrada, gastos de cierre, reforma, costos de mantenimiento, intereses y puntos). Con un préstamo, el ROI sobre el efectivo es mayor que el ROI sobre el costo total porque inviertes menos dinero propio.
¿Qué es un buen ROI para un house flip?
Muchos inversores buscan al menos un 10–20% del precio de venta como beneficio o un rendimiento del 15–25% sobre la inversión total, pero los objetivos dependen del mercado, el riesgo y lo que tarde la operación.
¿Qué costos olvidan los nuevos inversores?
Los olvidos habituales son los costos de mantenimiento durante los retrasos, los puntos del préstamo, los permisos, el home staging, las concesiones al comprador, los impuestos de transmisión y los sobrecostos de la reforma. Un margen de imprevistos del 10–20% y las tablas de escenarios ayudan a ver el riesgo.
¿El beneficio incluye impuestos?
No. Los impuestos sobre la renta o las ganancias de capital de los flips dependen de tu país y tu situación y no están incluidos. Consulta a un asesor fiscal.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.