Calculadora de rentabilidad de alquiler
Comprueba si una propiedad en alquiler sale a cuenta. Introduce el precio, los gastos de compra, la renta y los gastos corrientes para ver la rentabilidad bruta del alquiler, la rentabilidad neta, más realista, y tu ingreso neto anual antes de cualquier hipoteca.
Última actualización:
Gastos de cierre, impuesto de transmisión / timbre, honorarios legales, reparaciones iniciales
Unas 2 semanas al año son el 4%
Licencias, inspecciones de seguridad, contabilidad
Cómo usar Calculadora de rentabilidad de alquiler
- Introduce el precio de la propiedad y los gastos de compra, como los gastos de cierre o el impuesto de transmisiones.
- Introduce la renta mensual o semanal y un margen por vacancia.
- Añade la comisión de administración y los gastos corrientes anuales.
- Pulsa Calcular rentabilidad para ver la rentabilidad bruta y neta y el ingreso neto.
- Revisa la tabla para ver cómo cambia la rentabilidad si la renta es más alta o más baja.
Fórmulas de rentabilidad de alquiler
- Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de la propiedad × 100
- Rentabilidad neta = (renta anual − vacancia − gastos corrientes) ÷ (precio + gastos de compra) × 100
- Renta anual = renta mensual × 12, o renta semanal × 52
Ejemplo: una propiedad de $300,000 alquilada por $1,650 al mes genera $19,800 al año, una rentabilidad bruta del 6.60%. Después de un 4% de vacancia ($792), una comisión de administración del 10% ($1,900.80) y $6,200 de gastos corrientes, el ingreso neto es de $10,907.20. Dividido entre un costo total de $309,000, la rentabilidad neta es del 3.53%.
Rentabilidad bruta según el precio y la renta mensual
| Precio | $1,000/mes | $1,500/mes | $2,000/mes | $2,500/mes |
|---|---|---|---|---|
| $150,000 | 8.00% | 12.00% | 16.00% | 20.00% |
| $200,000 | 6.00% | 9.00% | 12.00% | 15.00% |
| $300,000 | 4.00% | 6.00% | 8.00% | 10.00% |
| $400,000 | 3.00% | 4.50% | 6.00% | 7.50% |
| $500,000 | 2.40% | 3.60% | 4.80% | 6.00% |
Un filtro rápido que usan muchos inversores: la "regla del 1%" pregunta si la renta mensual es al menos el 1% del precio (una rentabilidad bruta del 12%). Es solo un filtro aproximado y es difícil de cumplir en muchos mercados.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
Rentabilidad bruta = renta anual ÷ precio de la propiedad × 100. Rentabilidad neta = (renta anual − vacancia − gastos corrientes) ÷ (precio + gastos de compra) × 100. Por ejemplo, una renta de $19,800 en una vivienda de $300,000 es una rentabilidad bruta del 6.6%.
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta solo usa la renta y el precio, así que es rápida para comparar anuncios. La rentabilidad neta resta los costos reales de tener la propiedad y suma los gastos de compra al precio, así que muestra el rendimiento que realmente te queda.
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
Depende del mercado. Muchos inversores buscan rentabilidades brutas de entre el 5% y el 8%, y las netas, después de gastos, suelen ser unos puntos más bajas. Las rentabilidades altas suelen ir acompañadas de más riesgo, más mantenimiento o menos revalorización.
¿La rentabilidad del alquiler incluye la hipoteca?
No. La rentabilidad del alquiler mide los ingresos de la propiedad frente a su costo, como si se hubiera comprado al contado. Para ver el rendimiento de tu propio dinero después de las cuotas de la hipoteca, usa el rendimiento cash-on-cash en la calculadora de tasa de capitalización (Cap Rate).
¿En qué se diferencia la rentabilidad del alquiler de la tasa de capitalización?
Son parecidas. La tasa de capitalización divide el ingreso operativo neto entre el valor actual, mientras que la rentabilidad neta de aquí divide el ingreso neto entre lo que pagaste, incluidos los gastos de compra. La rentabilidad bruta ignora por completo los gastos.
¿Qué gastos debo incluir para la rentabilidad neta?
Incluye las comisiones de alquiler o de administración, el mantenimiento y las reparaciones, el seguro del propietario, el impuesto sobre la propiedad, los gastos de comunidad o HOA, las licencias y las inspecciones de seguridad, y un margen para los periodos vacíos. No incluyas las cuotas de la hipoteca ni el impuesto sobre la renta.
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