Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)
Calcula la tasa de capitalización de un inmueble residencial en alquiler o comercial. Introduce el valor, el alquiler, la desocupación y los gastos operativos para obtener el ingreso operativo neto (NOI) y la tasa de capitalización, y añade financiamiento para ver el rendimiento cash-on-cash, el flujo de caja y el DSCR.
Última actualización:
Estacionamiento, lavandería, trasteros
No incluyas los pagos de la hipoteca
Cómo usar Calculadora de tasa de capitalización (cap rate)
- Introduce el valor del inmueble o el precio de compra y el alquiler mensual total.
- Fija una tasa de desocupación (del 5% al 8% es una suposición habitual) y cualquier otro ingreso.
- Introduce los gastos operativos anuales: impuestos, seguro, mantenimiento, administración y otros costes. No incluyas la hipoteca.
- Si quieres, marca el financiamiento e introduce el pago inicial, la tasa, el plazo y los gastos de cierre para el rendimiento cash-on-cash.
- Pulsa Calcular tasa de capitalización para ver el NOI, la tasa de capitalización y el valor con otras tasas.
Fórmulas de la tasa de capitalización
- Ingreso bruto efectivo = (alquiler mensual + otros ingresos) × 12 × (1 − % de desocupación)
- NOI = ingreso bruto efectivo − gastos operativos
- Tasa de capitalización = NOI ÷ valor del inmueble × 100
- Valor = NOI ÷ tasa de capitalización
- Rendimiento cash-on-cash = (NOI − pagos anuales de la hipoteca) ÷ efectivo invertido × 100
- DSCR = NOI ÷ pagos anuales de la hipoteca
Ejemplo: $3,200 de alquiler × 12 = $38,400. Tras un 5% de desocupación, el ingreso es de $36,480. Unos gastos de $4,800 de impuestos, $1,800 de seguro, $3,000 de mantenimiento, $2,918 de administración (8%) y $1,200 de otros suman $13,718, así que NOI = $22,762. En un inmueble de $400,000 la tasa de capitalización es del 5.69%.
Valor del inmueble con $25,000 de NOI a distintas tasas de capitalización
| Tasa de capitalización | Valor implícito |
|---|---|
| 4% | $625,000 |
| 5% | $500,000 |
| 6% | $416,667 |
| 7% | $357,143 |
| 8% | $312,500 |
| 10% | $250,000 |
Un pequeño cambio en la tasa de capitalización mueve mucho el valor, así que usa tasas de capitalización de ventas recientes de inmuebles similares en la misma zona.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?
Tasa de capitalización = ingreso operativo neto ÷ valor del inmueble × 100. El NOI es el alquiler anual y otros ingresos tras la desocupación, menos los gastos operativos como impuestos, seguro, mantenimiento y administración. Los pagos de la hipoteca no se incluyen.
¿Cuál es una buena tasa de capitalización?
No hay un único número bueno. Muchos inmuebles residenciales y comerciales se venden con tasas de entre aproximadamente el 4% y el 10%. Las tasas más bajas son comunes en mercados caros y de bajo riesgo, mientras que las más altas suelen implicar más riesgo, edificios más antiguos o peores ubicaciones.
¿Cuál es la diferencia entre la tasa de capitalización y el rendimiento cash-on-cash?
La tasa de capitalización ignora el financiamiento y compara el NOI con el valor total del inmueble. El rendimiento cash-on-cash compara el flujo de caja que queda después de los pagos de la hipoteca con el efectivo que realmente invertiste (pago inicial más gastos de cierre y reparaciones).
¿Los pagos de la hipoteca son gastos operativos?
No. El capital y los intereses son costes de financiamiento, no gastos operativos, así que se excluyen del NOI y de la tasa de capitalización. Sí se incluyen en el flujo de caja y en el rendimiento cash-on-cash.
¿Cómo puedo usar la tasa de capitalización para valorar un inmueble?
Reordena la fórmula: valor = NOI ÷ tasa de capitalización. Un inmueble con $25,000 de NOI en un mercado donde edificios similares se venden con una tasa del 6% vale unos $416,667. La tabla de la calculadora hace esto para varias tasas de capitalización.
¿Qué es el DSCR?
Ratio de cobertura del servicio de la deuda = NOI ÷ pagos anuales de la hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que el inmueble genera un 25% más que sus pagos de deuda. Muchos prestamistas de inmuebles de inversión buscan al menos de 1.20 a 1.25.
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