Calculadora de alquilar o comprar
Ingresa el precio de la vivienda, la hipoteca, los costos de propiedad y tu alquiler. La calculadora compara tu patrimonio neto como comprador y como inquilino año a año, incluida la rentabilidad que podrías obtener invirtiendo el pago inicial.
Última actualización:
Patrimonio neto a lo largo del tiempo
Comparación año a año
| Año | Valor de la vivienda | Saldo del préstamo | Costo de propiedad | Costo de alquiler | Patrimonio del comprador | Patrimonio del inquilino | Comprar − alquilar |
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Supuestos usados en esta comparación
- El comprador paga por adelantado el pago inicial y los gastos de cierre. El inquilino invierte esa misma cantidad y obtiene la rentabilidad de la inversión.
- Cada mes, quien tenga el menor costo de vivienda invierte la diferencia a la rentabilidad de inversión, de modo que ambos gastan la misma cantidad de dinero.
- Costo de propiedad = capital e intereses de la hipoteca + impuesto a la propiedad + seguro + HOA + mantenimiento (− ahorro fiscal si está activado). El impuesto a la propiedad y el mantenimiento son un porcentaje del valor actual de la vivienda.
- El alquiler, el seguro de inquilino, el seguro de hogar y la HOA suben una vez al año según el aumento del alquiler. El valor de la vivienda crece cada mes según la tasa de revalorización.
- Patrimonio neto del comprador = valor de la vivienda − gastos de venta − préstamo pendiente + ahorro invertido. Los gastos de cierre no se recuperan.
- La rentabilidad de la inversión se capitaliza mensualmente y no paga impuestos; se ignoran las ganancias de capital de la vivienda y de la cartera, el PMI y la deducción estándar.
Cómo usar Calculadora de alquilar o comprar
- Ingresa los datos de la vivienda: precio, pago inicial, tasa hipotecaria, plazo y gastos de cierre.
- Añade los costos de propiedad: impuesto a la propiedad, seguro, HOA, mantenimiento, gastos de venta y revalorización esperada.
- Ingresa tu alquiler, el seguro de inquilino y cuánto suele subir el alquiler.
- Define la rentabilidad de inversión que podrías obtener con el dinero que no gastas en vivienda y, opcionalmente, la deducción fiscal.
- Elige el número de años que piensas quedarte y lee el veredicto, el año de equilibrio, el gráfico y la tabla.
Cómo funciona la comparación entre alquilar y comprar
La forma justa de comparar alquilar con comprar es dar a ambas opciones la misma cantidad de dinero y ver quién termina con más patrimonio. Esta calculadora sigue esa idea mes a mes:
- Día uno. El comprador paga el pago inicial más los gastos de cierre. El inquilino conserva ese dinero y lo invierte a la rentabilidad de inversión.
- Cada mes. El propietario paga capital e intereses, impuesto a la propiedad, seguro, cuotas de HOA y mantenimiento. El inquilino paga el alquiler y el seguro de inquilino. Quien paga menos invierte la diferencia.
- Cualquier año. Patrimonio del comprador = valor de la vivienda × (1 − % de gastos de venta) − saldo del préstamo + ahorro invertido. Patrimonio del inquilino = valor de las inversiones del inquilino.
El pago mensual de la hipoteca usa la fórmula de amortización estándar M = L × i ÷ (1 − (1 + i)−n), donde L es el importe del préstamo, i la tasa mensual (tasa anual ÷ 12) y n el número de pagos mensuales. Un préstamo de $320,000 al 6.5% a 30 años cuesta unos $2,022.62 al mes en capital e intereses.
Costos no recuperables: el precio de cada opción
Un atajo útil es comparar los costos que nunca recuperas. Al alquilar es el propio alquiler. Al ser propietario son, aproximadamente, el impuesto a la propiedad, el mantenimiento, el seguro, la HOA, los intereses hipotecarios y el costo de oportunidad del pago inicial, menos la revalorización.
| Costo no recuperable de ser propietario | Tamaño típico (porcentaje del valor de la vivienda por año) |
|---|---|
| Impuesto a la propiedad | Entre 0.3% y 2.2% aprox., según el estado de EE. UU. |
| Mantenimiento y reparaciones | Alrededor del 1% (las viviendas antiguas suelen más) |
| Costo del capital (intereses + rentabilidad de inversión perdida) | Tasa hipotecaria sobre el préstamo, rentabilidad de inversión sobre el capital propio |
| Gastos de cierre y de venta | Alrededor del 2–5% al comprar y del 5–6% al vender, repartidos en los años que te quedes |
Si esos costos anuales suman más que un año de alquiler de una vivienda comparable, alquilar suele ganar financieramente, y viceversa. Quedarte más tiempo reparte los costos únicos de compra y venta en más años, por eso comprar tiende a verse mejor cuanto más tiempo te quedas.
Qué supuestos importan más
- Años que te quedas. Las estancias cortas rara vez recuperan los gastos de cierre y de venta.
- Revalorización de la vivienda frente a rentabilidad de inversión. La revalorización se aplica a todo el valor de la vivienda (apalancamiento), mientras que la rentabilidad del inquilino se aplica solo al dinero invertido. Un pequeño cambio en cualquiera de las dos puede invertir el resultado.
- Relación precio-alquiler. Divide el precio de la vivienda entre un año de alquiler. Aquí $400,000 ÷ ($2,200 × 12) ≈ 15. Las relaciones más bajas tienden a favorecer la compra, y las más altas (por encima de 20 aprox.) el alquiler.
- Tasa hipotecaria. Las tasas más altas aumentan la parte de intereses de cada pago, lo que retrasa el año de equilibrio.
Prueba a cambiar un dato a la vez y observa el gráfico. Si el veredicto cambia con pequeñas variaciones, la decisión está reñida y las razones no financieras, como la flexibilidad o la estabilidad, merecen más peso.
Preguntas frecuentes
¿Cómo decide la calculadora qué es mejor, alquilar o comprar?
Compara el patrimonio neto. El patrimonio del comprador es el valor de la vivienda menos los gastos de venta y la hipoteca pendiente, más los ahorros invertidos en los meses en que ser propietario fue más barato que alquilar. El patrimonio del inquilino es el pago inicial y los gastos de cierre invertidos el primer día, más la diferencia mensual cuando alquilar es más barato.
¿Qué es el año de equilibrio?
Es el primer año en que el patrimonio neto del comprador es igual o mayor que el del inquilino. Si esperas mudarte antes de ese año, alquilar suele ser la mejor opción financiera con los mismos supuestos.
¿Por qué comprar suele salir peor los primeros años?
Comprar tiene grandes costos únicos: gastos de cierre al comprar y gastos de venta (a menudo del 5 al 6 por ciento) al vender. Además, los primeros pagos de la hipoteca son sobre todo intereses. Hacen falta varios años de revalorización y amortización del capital para compensar esos costos.
¿Qué rentabilidad de inversión debo usar?
Usa una rentabilidad realista a largo plazo para aquello en lo que el inquilino invertiría de verdad. Históricamente, una cartera diversificada de acciones ha rendido más que una cuenta de ahorro, pero con un riesgo mucho mayor. Prueba varios valores, por ejemplo 4, 6 y 8 por ciento, para ver cuánto cambia el resultado.
¿Debo incluir la deducción por intereses hipotecarios?
Solo si detallas tus deducciones. Como la deducción estándar es alta, muchos propietarios no detallan, así que la deducción no les da ningún beneficio adicional. La opción aquí supone que cada dólar de intereses e impuesto a la propiedad es deducible, lo que exagera el beneficio para la mayoría de las personas.
¿La calculadora incluye el PMI o los impuestos sobre las ganancias de inversión?
No. No se incluyen el seguro hipotecario privado, los impuestos sobre ganancias de capital, los gastos de mudanza ni el valor de la estabilidad o la flexibilidad. Considera el resultado como una estimación financiera, no como una decisión completa.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.