Calculadora de intercambio 1031
Descubre cuántos impuestos podría diferir un intercambio de bienes similares (like-kind) de inmuebles de inversión. Introduce el precio de venta, tu costo original, las mejoras y la depreciación, el precio de la propiedad de reemplazo y ambas hipotecas, y la calculadora muestra tu ganancia realizada, cualquier boot en efectivo o hipotecario, la ganancia gravable y la diferida, el impuesto que se paga ahora y la base de la nueva propiedad.
Última actualización:
Comisiones, costos de cierre y honorarios del intermediario calificado.
La ganancia no recuperada de la §1250 tributa a tu tasa ordinaria, con un máximo del 25%.
Se aplica por encima de $200,000 de MAGI (soltero) o $250,000 (casados que declaran juntos).
Cómo usar Calculadora de intercambio 1031
- Introduce el precio de venta y los costos de venta de la propiedad que entregas.
- Introduce tu precio original, las mejoras y la depreciación para obtener la base ajustada.
- Introduce la hipoteca liquidada en la venta.
- Introduce el precio de reemplazo, los costos de cierre y la nueva hipoteca.
- Elige tus tasas de impuestos y pulsa Calcular ganancia diferida para ver el boot, la ganancia gravable, la ganancia diferida y la nueva base.
Cómo funcionan los cálculos del intercambio 1031
- Importe realizado = precio de venta − costos de venta e intercambio
- Base ajustada = precio original + mejoras de capital − depreciación
- Ganancia realizada = importe realizado − base ajustada
- Boot en efectivo = capital del intercambio no usado para comprar el reemplazo
- Boot hipotecario = deuda liquidada − nueva deuda − efectivo adicional que aportas (no menor que 0)
- Ganancia reconocida (gravable) = la menor entre la ganancia realizada y el boot total; el resto se difiere
- Base del reemplazo = costo del reemplazo − ganancia diferida
Ejemplo con los valores predeterminados: vender por $650,000 con $39,000 de costos da un importe realizado de $611,000. La base ajustada es $380,000 + $40,000 − $95,000 = $325,000, así que la ganancia realizada es $286,000. Comprar un reemplazo de $750,000 con un préstamo de $360,000 usa los $391,000 de capital (más $11,000 de tu propio efectivo) y supera los $220,000 de deuda, así que no hay boot y se difieren los $286,000 completos. En una venta normal con 25% de recuperación, 15% de ganancias de capital y 5% estatal, el impuesto sería de unos $23,750 + $28,650 + $14,300 = $66,700.
Lista de verificación del intercambio
| Regla | Qué significa |
|---|---|
| Bien inmueble similar | Inmueble de inversión o negocio por otro inmueble de inversión o negocio (p. ej., una casa de alquiler por un pequeño edificio de apartamentos o un terreno) |
| Intermediario calificado | El dinero de la venta va a un intermediario calificado, nunca a ti |
| Identificación en 45 días | Designa por escrito las propiedades de reemplazo dentro de los 45 días siguientes a la venta |
| Cierre en 180 días | Adquiere el reemplazo dentro de los 180 días siguientes a la venta (o antes de la fecha límite de la declaración de impuestos, si es anterior) |
| Mismo contribuyente | El contribuyente que vende debe ser el mismo que compra |
| Valor igual o mayor | Compra al menos por el precio neto de venta y reinvierte todo el capital para evitar el boot |
Los intercambios se declaran en el formulario 8824 del IRS. ¿Vas a vender tu propia vivienda? Usa la calculadora de ganancias de capital por venta de vivienda para la exclusión de la Sección 121.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un intercambio 1031?
La Sección 1031 del Código de Impuestos Internos (Internal Revenue Code) te permite diferir el impuesto sobre ganancias de capital y la recuperación de depreciación cuando vendes un bien inmueble mantenido para inversión o uso comercial y reinviertes el dinero en otro bien inmueble similar. Desde 2018 se aplica solo a bienes raíces, no a bienes muebles, y no a tu vivienda principal.
¿Qué es el boot en un intercambio 1031?
El boot es cualquier cosa que recibes que no sea una propiedad similar. El boot en efectivo es el dinero del intercambio que te quedas en lugar de reinvertirlo. El boot hipotecario (alivio de deuda) se produce cuando la deuda de la propiedad de reemplazo es menor que la deuda liquidada de la propiedad vendida, salvo que compenses la diferencia con efectivo adicional. Tu ganancia gravable es la menor entre tu ganancia realizada y el boot.
¿Cómo puedo diferir toda la ganancia?
Compra una propiedad de reemplazo de valor igual o mayor que el precio neto de venta, reinvierte todo el capital del intercambio y asume al menos tanta deuda como la que liquidaste (o aporta tu propio efectivo para cubrir cualquier faltante). El dinero debe estar en manos de un intermediario calificado; si tocas tú mismo los fondos, el intercambio puede quedar descalificado.
¿Qué son las reglas de 45 y 180 días?
Debes identificar por escrito las posibles propiedades de reemplazo dentro de los 45 días siguientes a la venta de la propiedad cedida, y cerrar la compra del reemplazo dentro de los 180 días siguientes a la venta (o antes de la fecha límite de tu declaración de impuestos, incluidas las prórrogas, si es anterior). Incumplir cualquiera de los plazos suele hacer que toda la ganancia sea gravable.
¿Un intercambio 1031 evita la recuperación de depreciación?
La difiere. La recuperación de depreciación de bienes inmuebles (ganancia no recuperada de la Sección 1250, gravada hasta un 25%) se difiere junto con la ganancia de capital y pasa a la propiedad de reemplazo mediante su base más baja. Si se recibe boot, la ganancia reconocida se trata primero como recuperación.
¿Cuál es la base de la propiedad de reemplazo?
En general, es el costo de la propiedad de reemplazo menos la ganancia diferida. Una base más baja significa deducciones por depreciación menores y una ganancia mayor cuando finalmente vendas sin otro intercambio.
¿Esta calculadora es asesoramiento fiscal?
No. Aplica las reglas estándar de boot y base para estimar el resultado. Los intercambios reales implican detalles como repartir la base entre terreno y edificio, reglas de partes relacionadas, intercambios parciales y normas estatales. Trabaja con un intermediario calificado y un profesional de impuestos antes de vender.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.
Herramientas relacionadas
Ver todas las de Calculadoras de finanzas personales y presupuesto →