Calculadora de flujo de caja de un inmueble en alquiler
Analiza una operación de alquiler en un solo lugar: introduce el precio, la financiación, el alquiler y todos los gastos operativos para ver el flujo de caja mensual, el NOI, el cap rate, la rentabilidad cash-on-cash, la regla del 1% y una proyección a 10 años.
Última actualización:
Estacionamiento, lavandería, tarifas por mascotas.
Reserva para tejado, climatización, electrodomésticos.
Cómo usar Calculadora de flujo de caja de un inmueble en alquiler
- Introduce el precio, la entrada, el tipo de interés, el plazo y los costos iniciales de cierre y reparaciones.
- Introduce el alquiler mensual y cualquier otro ingreso.
- Rellena los gastos: porcentajes para vacancia, administración, mantenimiento y capex, e importes para impuestos, seguro, HOA y suministros.
- Calcula para ver el flujo de caja mensual y los ratios clave.
- Ajusta las hipótesis de crecimiento y revisa la proyección a 10 años.
Fórmulas del flujo de caja de alquiler
- Ingresos efectivos = (alquiler + otros ingresos) × (1 − vacancia %)
- Gastos operativos = administración + impuestos + seguro + HOA + mantenimiento + capex + suministros
- NOI = ingresos efectivos − gastos operativos (sin hipoteca)
- Flujo de caja = NOI − cuota de la hipoteca
- Cap rate = NOI anual ÷ precio de compra
- Rentabilidad cash-on-cash = flujo de caja anual ÷ (entrada + costos de cierre y reparaciones)
- Regla del 1% = alquiler mensual ÷ precio ≥ 1%
- DSCR = NOI ÷ cuota de la hipoteca
Hipótesis de gastos habituales
| Gasto | Estimación habitual | Notas |
|---|---|---|
| Vacancia | 5%–8% del alquiler | Depende del mercado local y de la rotación |
| Administración del inmueble | 8%–12% del alquiler cobrado | Más comisiones de arrendamiento en muchos mercados |
| Mantenimiento / reparaciones | 5%–10% del alquiler | Más alto en viviendas antiguas |
| Reserva de capex | 5%–10% del alquiler | Tejado, climatización, calentador de agua, suelos |
| Impuestos sobre la propiedad | Varía según la ubicación | Consulta al tasador del condado; mira la calculadora de impuestos sobre la propiedad |
| Seguro | Varía | Las pólizas para arrendadores (vivienda) cuestan más que las pólizas de propietario |
Son reglas prácticas que usan muchos inversores, no garantías. Sustitúyelas por presupuestos reales y datos locales antes de comprar.
La regla del 50% como comprobación rápida
Una regla aproximada dice que los gastos operativos (sin la hipoteca) suponen de media alrededor del 50% del alquiler a lo largo del tiempo. Si tus gastos detallados salen muy por debajo, revisa el mantenimiento, el capex y la vacancia.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el flujo de caja de un inmueble en alquiler?
Flujo de caja = alquiler y otros ingresos − vacancia − gastos operativos − cuota de la hipoteca. Los gastos operativos incluyen la administración, los impuestos, el seguro, las cuotas de comunidad (HOA), el mantenimiento, las reservas para capex y los suministros que pagas tú. El resultado antes de la hipoteca es el ingreso operativo neto (NOI).
¿Qué es la regla del 1%?
Una regla rápida de filtrado: el alquiler mensual debería ser al menos el 1% del precio de compra, así que una vivienda de $250,000 debería alquilarse por $2,500 o más. Es solo un filtro aproximado; los impuestos, los seguros y los tipos de interés varían tanto que sigue siendo necesario un análisis completo del flujo de caja.
¿Cuánto debo presupuestar para mantenimiento y capex?
Las reglas prácticas habituales son de un 5% a un 10% del alquiler para mantenimiento y de un 5% a un 10% para gastos de capital, más en viviendas antiguas. Otra regla presupuesta alrededor del 1% del valor del inmueble al año para mantenimiento. Usa tus propias estimaciones si conoces el inmueble.
¿Qué tasa de vacancia debo usar?
Muchos inversores usan entre un 5% y un 8%, lo que equivale aproximadamente a 2.5 a 4 semanas vacío al año. Usa la tasa de vacancia de tu mercado local y la rotación de inquilinos prevista.
¿Qué es un buen cap rate o una buena rentabilidad cash-on-cash?
No hay un objetivo único: el cap rate suele ir de un 4% a un 10% según la ubicación y el tipo de inmueble, y muchos inversores buscan rentabilidades cash-on-cash del 8% o más. Compáralo con tus alternativas y con el riesgo que implica.
¿Qué supone la proyección a 10 años?
El alquiler y otros ingresos crecen según la tasa de crecimiento del alquiler, los costos fijos (impuestos, seguro, HOA, suministros) según la tasa de crecimiento de los gastos, y los costos basados en porcentajes siguen al alquiler. El valor del inmueble crece según la tasa de revalorización, y el patrimonio neto es el valor menos el saldo pendiente del préstamo. No incluye el impuesto sobre la renta, la depreciación ni los costos de venta.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.