Calculadora de impuesto por ganancia de capital en la venta de vivienda
¿Vas a vender tu casa? Introduce el precio de venta, lo que pagaste, las mejoras y los costes de venta, y cuánto tiempo fuiste propietario y viviste en ella. La calculadora aplica la exclusión de la Sección 121 de hasta $250,000 ($500,000 para matrimonios que declaran conjuntamente), incluidas las exclusiones parciales, y estima el impuesto sobre la ganancia que quede.
Última actualización:
Comisiones del agente, título, impuestos de transmisión y otros costes de cierre que pagaste.
Título, registro, impuestos de transmisión (no comisiones del préstamo ni intereses prepagados).
Ampliaciones, tejado nuevo, reformas; no reparaciones ni mantenimiento.
Permite una exclusión parcial si no cumples los requisitos de 2 años.
2026: 0% hasta $49,450 de ingresos imponibles (soltero) / $98,900 (conjunta); 20% por encima de $545,500 / $613,700.
Se usa cuando fuiste propietario de la vivienda 1 año o menos.
Máximo federal del 25%.
Se aplica a la ganancia imponible si el MAGI supera los $200,000 (soltero) / $250,000 (conjunta).
Cómo usar Calculadora de impuesto por ganancia de capital en la venta de vivienda
- Introduce el precio de venta y los costes de venta.
- Introduce el precio de compra, los costes de cierre de la compra y las mejoras de capital para calcular tu base de costo.
- Elige tu estado civil para efectos de la declaración e introduce los años que fuiste propietario de la vivienda y los que viviste en ella durante los últimos 5 años.
- Marca las casillas si usaste la exclusión hace poco o te mudas antes de tiempo por un motivo válido.
- Elige tus tipos impositivos y consulta la ganancia imponible y el impuesto estimado.
Cómo se calcula la ganancia de capital por la venta de una vivienda
- Importe obtenido = precio de venta − costes de venta
- Base ajustada = precio de compra + costes de compra + mejoras de capital − depreciación deducida
- Ganancia = importe obtenido − base ajustada
- Exclusión = $250,000 (soltero) o $500,000 (casado con declaración conjunta) si cumples los requisitos de 2 de los últimos 5 años, o una parte prorrateada en caso de mudanza anticipada por un motivo válido
- Ganancia imponible = ganancia − exclusión (la depreciación posterior al 6 de mayo de 1997 siempre tributa, hasta el 25%)
Ejemplo con los números predeterminados: una pareja vende por $850,000 y paga $48,000 en costes de venta. Pagaron $320,000 más $6,000 de costes de cierre y gastaron $75,000 en mejoras, así que la base es de $401,000 y la ganancia de $401,000. La exclusión de $500,000 la cubre por completo, así que no hay impuesto. Si fueran solteros, $151,000 serían imponibles: al 15% + 3.8% de NIIT + 5% estatal, unos $35,900.
Las reglas de exclusión de un vistazo
| Situación | Exclusión máxima |
|---|---|
| Soltero, cabeza de familia, casado con declaración por separado (cada uno) | $250,000 |
| Casado con declaración conjunta, ambos vivieron allí 2 de los últimos 5 años | $500,000 |
| Cónyuge sobreviviente, venta en los 2 años siguientes al fallecimiento del cónyuge | $500,000 |
| Mudanza anticipada por trabajo, salud o un imprevisto | $250,000 / $500,000 × meses ÷ 24 |
| Ganancia excluida en otra vivienda en los últimos 2 años | Ninguna (solo parcial por un motivo válido) |
| Depreciación deducida después del 6 de mayo de 1997 | No excluible; tributa hasta el 25% |
Los límites de $250,000 y $500,000 están fijados en el código tributario y no se ajustan por inflación. Los periodos de 2 años no tienen que ser continuos: basta con 24 meses en total dentro de los 5 años anteriores a la venta.
Consejos
- La declaración de cierre de la compra y los recibos de las mejoras son lo que demuestra tu base.
- Si en cambio vendiste una propiedad de inversión, un intercambio 1031 puede diferir el impuesto.
- Mira cuánto dinero te quedará con la calculadora de ingresos netos del vendedor.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta ganancia por la venta de una vivienda está libre de impuestos?
Según la Sección 121, puedes excluir hasta $250,000 de ganancia si eres soltero y hasta $500,000 si estás casado y declaras conjuntamente, siempre que hayas sido propietario de la vivienda y hayas vivido en ella como vivienda principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta y no hayas usado la exclusión en los últimos 2 años.
¿Cómo se calcula la ganancia por la venta de una vivienda?
Ganancia = precio de venta − costes de venta − base ajustada. La base ajustada es lo que pagaste, más ciertos costes de cierre de la compra y el coste de las mejoras de capital, menos cualquier depreciación que hayas deducido por una oficina en casa o por alquilarla.
¿Y si no he vivido en la casa 2 años?
Aun así puedes obtener una exclusión parcial si vendiste principalmente por un cambio de trabajo, por motivos de salud o por ciertas circunstancias imprevistas. La exclusión se prorratea: por ejemplo, 12 meses de propiedad y uso que cumplan los requisitos dan 12/24 = 50% del límite de $250,000 o $500,000.
¿Qué mejoras de la vivienda aumentan mi base?
Cuentan las mejoras que añaden valor, alargan la vida de la vivienda o la adaptan a nuevos usos: ampliaciones, un tejado nuevo, una cocina reformada, una nueva climatización (HVAC), jardinería, cercas. Las reparaciones y el mantenimiento ordinarios, como pintar una habitación o arreglar una fuga, no cuentan. Guarda los recibos mientras seas propietario de la vivienda.
¿Qué tipo de ganancia de capital se aplica a la venta de una vivienda?
Si fuiste propietario de la vivienda más de un año, cualquier ganancia imponible es a largo plazo y tributa al 0%, 15% o 20% según tus ingresos imponibles, más posiblemente el impuesto sobre la renta neta de inversiones del 3.8% y el impuesto estatal. La ganancia por la depreciación deducida después del 6 de mayo de 1997 tributa hasta el 25% y no se puede excluir.
¿Los matrimonios siempre obtienen la exclusión de $500,000?
Para obtener $500,000 en una declaración conjunta, cualquiera de los cónyuges debe cumplir el requisito de propiedad, ambos deben cumplir el requisito de uso de 2 años y ninguno puede haber usado la exclusión en los 2 años anteriores. Si solo uno de los cónyuges cumple los requisitos, normalmente puede excluir hasta $250,000. Un cónyuge sobreviviente puede usar $500,000 si la vivienda se vende dentro de los 2 años siguientes al fallecimiento del cónyuge.
¿Cubre los periodos de alquiler anteriores a que me mudara?
No del todo. La ganancia asignada a periodos de uso no cualificado (como alquilar la vivienda antes de convertirla en tu vivienda principal, después de 2008) no se puede excluir. Esta calculadora tiene en cuenta la recuperación de la depreciación, pero no la asignación por uso no cualificado, así que consulta a un profesional de impuestos si es tu caso.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.