Calculadora del multiplicador bruto de renta (GRM)
Evalúa rápidamente inmuebles en alquiler con el multiplicador bruto de renta. Obtén el GRM a partir del precio y la renta bruta, estima el valor de un inmueble a partir del GRM de ventas comparables o calcula la renta que necesita un inmueble para alcanzar tu GRM objetivo.
Última actualización:
De ventas recientes de inmuebles en alquiler similares cercanos.
Todas las unidades, antes de desocupación y gastos.
Cómo usar Calculadora del multiplicador bruto de renta (GRM)
- Elige qué calcular: el GRM, una estimación del valor o la renta necesaria.
- Introduce el precio del inmueble o el GRM de inmuebles comparables.
- Introduce la renta bruta de todas las unidades e indica si es mensual o anual.
- Pulsa Calcular para ver el resultado, la rentabilidad bruta y una tabla con GRM cercanos.
Fórmulas del GRM
- GRM = precio del inmueble ÷ renta bruta anual
- Valor del inmueble = GRM × renta bruta anual
- Renta necesaria = precio del inmueble ÷ GRM objetivo
- GRM mensual = precio del inmueble ÷ renta bruta mensual = GRM × 12
- Rentabilidad bruta = renta bruta anual ÷ precio = 1 ÷ GRM
Ejemplo: un cuádruplex con un precio de $600,000 y $5,000 de renta mensual genera $60,000 al año, así que su GRM es 600,000 ÷ 60,000 = 10 y su rentabilidad bruta es del 10%.
GRM y rentabilidad bruta
| GRM | GRM mensual | Rentabilidad bruta | Renta mensual por cada $100,000 de precio |
|---|---|---|---|
| 6 | 72 | 16.67% | $1,389 |
| 8 | 96 | 12.50% | $1,042 |
| 10 | 120 | 10.00% | $833 |
| 12 | 144 | 8.33% | $694 |
| 15 | 180 | 6.67% | $556 |
| 20 | 240 | 5.00% | $417 |
El GRM ignora la desocupación, los impuestos, el seguro y las reparaciones. Dos edificios con el mismo GRM pueden tener beneficios muy distintos, así que complétalo con un análisis del NOI y de la tasa de capitalización.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del multiplicador bruto de renta?
GRM = precio del inmueble ÷ renta bruta anual. Un edificio de $600,000 que se alquila por $60,000 al año tiene un GRM de 10, lo que significa que el precio equivale a diez años de renta bruta.
¿Cómo estimo el valor de un inmueble con el GRM?
Busca el GRM de inmuebles en alquiler similares vendidos recientemente (su precio ÷ su renta bruta) y multiplícalo por la renta bruta anual del inmueble que analizas. Valor = GRM × renta bruta anual.
¿Qué es un buen multiplicador bruto de renta?
En general, cuanto más bajo, mejor para el comprador, porque pagas menos por cada dólar de renta. Lo que se considera normal varía mucho según la ciudad y el tipo de inmueble, así que compáralo con ventas locales recientes en lugar de con una cifra universal.
¿Cuál es la diferencia entre el GRM y la tasa de capitalización?
El GRM usa la renta bruta e ignora la desocupación y los gastos operativos. La tasa de capitalización usa el ingreso operativo neto (renta menos desocupación y gastos) dividido entre el precio, así que da una imagen más completa. El GRM es ideal para un primer filtro rápido.
¿Qué es el GRM mensual?
Algunos inversores dividen el precio entre la renta mensual en lugar de la anual. El GRM mensual es simplemente 12 veces el GRM anual, así que un GRM de 10 equivale a un GRM mensual de 120. Asegúrate de que las comparaciones usan el mismo criterio.
¿Qué incluye la renta bruta?
Toda la renta prevista de todas las unidades durante el año, a menudo más otros ingresos regulares como estacionamiento o lavandería, antes de desocupación, impagos y cualquier gasto.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.