Calculadora de ingreso operativo neto (NOI)
Crea un estado de NOI sencillo para una propiedad de alquiler. Ingresa la renta programada, otros ingresos y la desocupación, y luego cada gasto operativo, para ver el ingreso bruto efectivo, el total de gastos operativos, el ingreso operativo neto y el ratio de gastos, además de la tasa de capitalización si añades un valor.
Última actualización:
Todas las unidades con ocupación completa.
Estacionamiento, lavandería, trasteros, cuotas por mascotas.
Cómo usar Calculadora de ingreso operativo neto (NOI)
- Elige montos anuales o mensuales.
- Ingresa la renta bruta programada, otros ingresos y una tasa de desocupación prevista.
- Completa los gastos operativos: impuestos, seguro, administración, reparaciones, servicios y cualquier otra línea.
- Opcionalmente, añade el valor de la propiedad y el número de unidades para obtener la tasa de capitalización y las cifras por unidad.
- Pulsa Calcular NOI para ver el resultado y un estado de NOI descargable.
Cómo se calcula el NOI
- Renta bruta potencial: todas las unidades alquiladas durante todo el año a la renta de mercado o programada.
- Ingreso bruto efectivo (EGI) = renta bruta potencial − desocupación e impagos + otros ingresos.
- Gastos operativos = impuestos + seguro + administración + reparaciones + servicios + otros costos de operación.
- NOI = EGI − gastos operativos.
- Ratio de gastos operativos = gastos operativos ÷ EGI.
Ejemplo: $120,000 de renta con un 5% de desocupación ($6,000) y $4,800 de otros ingresos dan un EGI de $118,800. Los gastos de $14,000 de impuestos, $5,200 de seguro, 8% de administración ($9,504), $9,000 de reparaciones, $6,500 de servicios, $2,400 de jardinería y $1,800 de otros costos suman $48,404. El NOI es $70,396 y el ratio de gastos es del 40.7%.
¿Se incluye en el NOI o no?
| Concepto | ¿En el NOI? | Por qué |
|---|---|---|
| Impuestos sobre la propiedad, seguro | Sí | Costo recurrente de poseer y operar |
| Administración, reparaciones, servicios | Sí | Costos de operación diarios |
| Capital e intereses de la hipoteca | No | Financiamiento, no operación (ver DSCR) |
| Depreciación | No | Partida fiscal que no implica efectivo |
| Impuesto sobre la renta | No | Depende del propietario, no de la propiedad |
| Mejoras de capital (techo nuevo) | Normalmente no | Suelen presupuestarse como reservas por debajo del NOI |
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del NOI?
NOI = ingreso bruto efectivo − gastos operativos, donde ingreso bruto efectivo = renta bruta programada − desocupación e impagos + otros ingresos. El NOI se mide antes de los pagos del préstamo y del impuesto sobre la renta.
¿Qué gastos se incluyen en el NOI?
Los costos recurrentes de operar la propiedad: impuestos sobre la propiedad, seguro, administración, reparaciones y mantenimiento, servicios pagados por el propietario, cuotas de HOA, jardinería, limpieza, control de plagas y contabilidad. Se excluyen el capital e intereses de la hipoteca, la depreciación, el impuesto sobre la renta y las mejoras de capital importantes.
¿Por qué los pagos de la hipoteca no forman parte del NOI?
El NOI mide el rendimiento de la propiedad en sí, independientemente de cómo se financie. Eso permite comparar propiedades y calcular la tasa de capitalización y el DSCR. El flujo de caja después del servicio de la deuda es el NOI menos los pagos del préstamo.
¿Qué es el ratio de gastos operativos?
Es el total de gastos operativos dividido entre el ingreso bruto efectivo. Un ratio del 35% significa que 35 centavos de cada dólar cobrado se destinan a gastos de operación y 65 centavos son NOI. Los ratios típicos varían según el tipo de propiedad, su antigüedad y quién paga los servicios.
¿Qué tasa de desocupación debo usar?
Usa el historial de la propia propiedad o los datos de desocupación del mercado local. Muchos inversionistas usan entre un 5% y un 10% al evaluar una inversión, incluso cuando la propiedad está llena, para tener en cuenta la rotación y las rentas impagas.
¿Cómo se usa el NOI para valorar una propiedad?
Valor = NOI ÷ tasa de capitalización. Una propiedad con $70,000 de NOI en un mercado donde edificios similares se venden con una tasa de capitalización del 6% vale aproximadamente $70,000 ÷ 0.06 ≈ $1.17 millones.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.