Calculadora de la regla del 70% (oferta máxima)
La regla del 70% dice que quien compra casas para reformarlas y revenderlas no debería pagar más del 70% del valor tras la reparación menos el costo de las reparaciones. Ingresa el ARV y las reparaciones para obtener tu oferta máxima permitida, ajusta el porcentaje a tu mercado, resta una comisión de mayorista y compárala con el precio que pide el vendedor.
Última actualización:
Lo que debería venderse la casa tras la renovación, según ventas comparables recientes.
70 es la regla clásica; 65 es más estricta y 75–80 es común en mercados calientes.
Ingresa tu comisión si vas a ceder el contrato a otro inversionista como mayorista.
Intereses del préstamo, impuestos, seguro, servicios.
Comisiones de agentes y gastos de cierre del vendedor.
Cómo usar Calculadora de la regla del 70% (oferta máxima)
- Ingresa el valor tras la reparación según ventas recientes de casas renovadas cercanas.
- Ingresa el costo estimado de las reparaciones de toda la renovación.
- Mantén el 70% o ajusta el porcentaje según tu mercado y tu tolerancia al riesgo.
- Añade una comisión de mayorista y el precio pedido si los tienes.
- Lee tu oferta máxima, la verificación de aprobado/rechazado y la ganancia estimada.
Fórmula de la regla del 70%
Oferta máxima permitida (MAO) = ARV × 70% − costo de reparaciones − comisión de mayorista
Ejemplo: ARV $300,000, reparaciones $45,000. $300,000 × 70% = $210,000, menos $45,000 = $165,000. Si el vendedor pide $175,000, el precio es $10,000 demasiado alto. Comprada a $165,000 con costos de compra del 2%, 6 meses de costos de tenencia de $1,500 y costos de venta del 7%, la ganancia estimada es de unos $56,700, o el 18.9% del ARV, antes de intereses del préstamo e impuestos.
Referencia rápida de oferta máxima
| ARV | Reparaciones | Regla del 65% | Regla del 70% | Regla del 75% |
|---|---|---|---|---|
| $150,000 | $25,000 | $72,500 | $80,000 | $87,500 |
| $200,000 | $30,000 | $100,000 | $110,000 | $120,000 |
| $250,000 | $40,000 | $122,500 | $135,000 | $147,500 |
| $300,000 | $45,000 | $150,000 | $165,000 | $180,000 |
| $400,000 | $60,000 | $200,000 | $220,000 | $240,000 |
| $500,000 | $75,000 | $250,000 | $275,000 | $300,000 |
Cómo obtener bien los datos
- ARV: usa precios de venta reales de casas renovadas similares de los últimos meses y cercanas, no precios de oferta.
- Reparaciones: pide presupuestos a contratistas o un desglose por partidas y añade un margen para imprevistos.
- Porcentaje: la regla es un punto de partida; confírmala con un presupuesto completo en la calculadora de compraventa de casas.
- ¿Piensas quedarte con la propiedad para alquilarla? Analízala con la calculadora BRRRR.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 70% en la compraventa de casas?
Es una regla práctica para saber lo máximo que deberías pagar por una propiedad que piensas renovar y revender: oferta máxima = valor tras la reparación × 70% − costo de reparaciones. El 30% restante del ARV debe cubrir los costos de compra, tenencia y venta más tu ganancia.
¿Cómo calculo la oferta máxima permitida?
Multiplica el ARV por 0.70 y resta las reparaciones estimadas. Para una casa que vale $300,000 tras una renovación de $45,000: $300,000 × 0.70 = $210,000, menos $45,000 = $165,000 de oferta máxima.
¿Cómo usa un mayorista la regla del 70%?
Un mayorista calcula hacia atrás desde el precio que puede pagar un comprador final (un inversionista que reforma y revende), que es ARV × 70% − reparaciones, y resta su comisión de cesión. Si el máximo del inversionista es $165,000 y la comisión es $10,000, el mayorista debería contratar la casa por no más de $155,000.
¿El 70% es siempre el porcentaje correcto?
No. En mercados competitivos y caros, los inversionistas suelen llegar al 75% u 80% porque el margen en dólares sigue siendo grande, mientras que en casas más baratas o proyectos arriesgados pueden usar el 65% o menos. Ajusta el porcentaje y revisa la ganancia estimada para ver si el margen sigue funcionando.
¿Qué costos debe cubrir el 30%?
Normalmente los gastos de cierre de compra, los intereses y puntos del préstamo, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y los servicios durante el proyecto, las comisiones de agentes y los gastos de cierre del vendedor al vender, y tu ganancia. Con costos de venta del 6% al 8%, varios meses de costos de tenencia y financiamiento, la ganancia que queda suele estar muy por debajo del 30% completo; usa la estimación de ganancia para revisar tu negocio.
¿La regla del 70% incluye los costos de reparación?
Sí, las reparaciones se restan después de tomar el 70% del ARV. No forman parte del margen del 30%. Subestimar las reparaciones es la forma más común en que falla la regla, por eso muchos inversionistas añaden un margen de imprevistos del 10% al 20% a la estimación de reparaciones.
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Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.