Calculadora BRRRR
Analiza una operación de comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir. Ingresa la compra, la rehabilitación y la financiación, el valor después de la reparación y las condiciones de la refinanciación, y el alquiler y los gastos para ver cuánto efectivo recuperas en la refinanciación, cuánto queda en la operación, el flujo de caja mensual y tu rentabilidad sobre el efectivo (cash-on-cash).
Última actualización:
Impuestos, seguro y servicios antes de alquilarla.
Solo intereses durante la rehabilitación.
Cómo usar Calculadora BRRRR
- Ingresa el precio de compra, los costos de cierre, el presupuesto de rehabilitación y cuántos meses llevan la rehabilitación y el alquiler.
- Elige contado o préstamo puente (hard money) e ingresa sus condiciones.
- Ingresa el ARV y las condiciones de la refinanciación: relación préstamo-valor, tasa, plazo y costos de cierre.
- Añade el alquiler y los gastos operativos una vez alquilada la propiedad.
- Pulsa Calcular BRRRR para ver el efectivo que queda en la operación, el flujo de caja y la rentabilidad sobre el efectivo.
Cómo encajan los números de BRRRR
- Costo total = precio de compra + costos de cierre + rehabilitación + costos de tenencia + intereses del préstamo + puntos del préstamo
- Efectivo invertido = costo total − préstamo de compra/rehabilitación
- Préstamo de refinanciación = ARV × relación préstamo-valor
- Efectivo recuperado en la refinanciación = préstamo de refinanciación − liquidación del primer préstamo − costos de cierre de la refinanciación
- Efectivo que queda en la operación = efectivo invertido − efectivo recuperado
- Flujo de caja = alquiler − vacancia − administración − reparaciones/capex − impuestos − seguro − otros − nueva cuota hipotecaria
- Rentabilidad sobre el efectivo = flujo de caja anual ÷ efectivo que queda en la operación
Ejemplo con los números predeterminados: una compra de $120,000 con $40,000 de rehabilitación, financiada con un préstamo puente por el 90% del precio y toda la rehabilitación al 11% de interés y 2 puntos, mantenida 5 meses, cuesta en total unos $175,240, de los cuales unos $27,240 son tu propio efectivo. Refinanciar al 75% de un ARV de $210,000 da un préstamo de $157,500; tras liquidar el préstamo de $148,000 y $4,500 de costos de cierre recuperas $5,000, y quedan unos $22,240 en la operación. Un alquiler de $1,950, menos un 23% de vacancia, administración y reparaciones, $300 de impuestos y seguro y la nueva hipoteca de $1,074, deja unos $127 al mes, una rentabilidad sobre el efectivo de alrededor del 6.9%.
Efectivo que puedes retirar con diferentes LTV
| ARV | Préstamo al 70% de LTV | Préstamo al 75% de LTV | Préstamo al 80% de LTV |
|---|---|---|---|
| $150,000 | $105,000 | $112,500 | $120,000 |
| $200,000 | $140,000 | $150,000 | $160,000 |
| $250,000 | $175,000 | $187,500 | $200,000 |
| $300,000 | $210,000 | $225,000 | $240,000 |
| $400,000 | $280,000 | $300,000 | $320,000 |
Para recuperar todo tu efectivo, el costo total más los costos de refinanciación debe ser igual o inferior al importe del préstamo de refinanciación.
Consejos
- Obtén un ARV realista a partir de ventas recientes de propiedades comparables renovadas, no de precios de oferta.
- Pregunta a tu prestamista de refinanciación por las reglas de maduración y los requisitos de DSCR antes de comprar.
- Usa la calculadora de la regla del 70% para fijar tu oferta máxima, y la calculadora de la regla del 1% para evaluar el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa BRRRR?
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat: comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar y repetir. Compras una propiedad por debajo de su valor potencial, la renuevas, la alquilas y luego la refinancias según el mayor valor después de la reparación para retirar la mayor parte o todo el efectivo invertido, y usas ese efectivo para la siguiente propiedad.
¿Cómo se calcula el efectivo que queda en una operación BRRRR?
Efectivo que queda en la operación = efectivo total invertido − efectivo recuperado en la refinanciación. El efectivo invertido es el costo total (precio, costos de cierre, rehabilitación, costos de tenencia, intereses y puntos del préstamo) menos cualquier préstamo de compra o rehabilitación. El efectivo recuperado es el nuevo préstamo (ARV × LTV) menos la liquidación del préstamo original y los costos de cierre de la refinanciación.
¿Qué LTV permiten los prestamistas en una refinanciación BRRRR?
Las refinanciaciones con retiro de efectivo en propiedades de inversión suelen limitarse a alrededor del 70% al 75% del valor tasado, a veces el 80% con prestamistas DSCR o de cartera. Muchos prestamistas también exigen un periodo de maduración, a menudo de 6 a 12 meses de propiedad, antes de usar el nuevo valor tasado en lugar de tu costo de compra.
¿Cuál es una buena rentabilidad sobre el efectivo en BRRRR?
Muchos inversionistas buscan un 8% a 12% o más sobre el efectivo que queda en la operación. Si la refinanciación devuelve todo tu efectivo y la propiedad sigue generando flujo de caja, la rentabilidad sobre el efectivo es en la práctica infinita, que es el resultado ideal de BRRRR.
¿Qué es la regla del 75% en BRRRR?
Una pauta habitual es mantener el costo total (compra más rehabilitación más costos) en el 75% del ARV o por debajo, para que una refinanciación al 75% de LTV pueda devolver casi todo tu efectivo. Compara el costo total que aparece en los pasos con el ARV × el LTV de tu prestamista.
¿Qué puede salir mal en una operación BRRRR?
La tasación puede salir por debajo de tu ARV, la rehabilitación puede superar el presupuesto o el plazo, las tasas de interés pueden subir antes de refinanciar y el alquiler puede ser menor de lo esperado. Haz los números con un ARV más bajo y un costo de rehabilitación más alto para ver cuánto margen tienes.
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