Calculadora de la regla del 1% (inmuebles de alquiler)
Evalúa rápidamente un inmueble de alquiler. Introduce el precio y el alquiler esperado para ver si cumple las reglas del 1% y del 2%, cuánto alquiler necesitaría, lo máximo que podrías pagar por ese alquiler y una estimación de gastos, NOI y flujo de caja después de la hipoteca según la regla del 50%.
Última actualización:
Se suma al precio para un ratio alquiler/coste con todo incluido.
1 para la regla del 1%; algunos inversores usan 0.7–0.8 en mercados caros o 2 en los baratos.
50 para la regla del 50% (todo excepto la hipoteca).
Cómo usar Calculadora de la regla del 1% (inmuebles de alquiler)
- Introduce el precio de compra y el alquiler mensual total de todas las unidades.
- Añade los costes de reforma si el inmueble necesita obras, para comprobar el precio con todo incluido.
- Mantén el objetivo en el 1% o cámbialo por el ratio que uses en tu mercado.
- Fija el ratio de gastos (50% para la regla del 50%) y, si quieres, las condiciones de tu hipoteca.
- Pulsa Evaluar operación para ver si aprueba, el precio máximo, el NOI y el flujo de caja estimado.
Las fórmulas
- Ratio alquiler/precio = alquiler mensual ÷ (precio de compra + reparaciones) × 100. Cumple la regla del 1% con un 1% o más.
- Precio máximo de compra = alquiler mensual ÷ ratio objetivo − reparaciones
- Alquiler necesario = (precio + reparaciones) × ratio objetivo
- NOI según la regla del 50% = alquiler mensual × (1 − 50%); flujo de caja = NOI − cuota de la hipoteca
- Multiplicador de alquiler bruto = precio ÷ alquiler anual (la regla del 1% equivale a un GRM de unos 8.3)
Ejemplo: una casa de $180,000 alquilada por $1,650 tiene un ratio del 0.917%, así que no cumple la regla del 1% por $150 al mes. Lo máximo que podrías pagar por ese alquiler según la regla del 1% es $165,000. Con la regla del 50%, el NOI es de $825 al mes; un préstamo con un 25% de entrada, al 7% y a 30 años cuesta unos $898 al mes, así que el flujo de caja estimado es de unos −$73.
Referencia rápida de la regla del 1%
| Precio | Alquiler del 0.7% | Alquiler del 1% | Alquiler del 2% |
|---|---|---|---|
| $100,000 | $700 | $1,000 | $2,000 |
| $150,000 | $1,050 | $1,500 | $3,000 |
| $200,000 | $1,400 | $2,000 | $4,000 |
| $300,000 | $2,100 | $3,000 | $6,000 |
| $400,000 | $2,800 | $4,000 | $8,000 |
| $500,000 | $3,500 | $5,000 | $10,000 |
Úsala como filtro, no como veredicto
- Las reglas generales no tienen en cuenta los impuestos sobre la propiedad, el seguro ni las cuotas de la comunidad (HOA), que pueden multiplicarse varias veces de una zona a otra.
- Comprueba el alquiler con anuncios comparables reales, no con la estimación del vendedor.
- Las operaciones que la cumplen merecen un análisis completo con la calculadora de flujo de caja de inmuebles de alquiler y la calculadora de tasa de capitalización.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la regla del 1% en el sector inmobiliario?
La regla del 1% es una prueba rápida para filtrar inmuebles de alquiler: el alquiler mensual debe ser al menos el 1% del precio de compra (más las reparaciones). Una casa de $180,000 debería alquilarse por al menos $1,800 al mes. Los inmuebles que la cumplen tienen más probabilidades de generar un flujo de caja positivo, pero es solo un primer filtro, no un análisis completo.
¿Qué es la regla del 2%?
La regla del 2% es una versión más estricta: un alquiler mensual de al menos el 2% del precio. Sobre todo se consigue con inmuebles baratos en zonas de bajo coste, que pueden tener más desocupación y mayores costes de reparación y gestión. Hoy en día es raro cumplirla en la mayoría de los mercados de EE. UU.
¿Qué es la regla del 50%?
La regla del 50% estima que los gastos operativos (impuestos, seguro, reparaciones, mantenimiento, desocupación, gestión y gastos de capital, pero no la hipoteca) se llevarán a la larga aproximadamente la mitad del alquiler. El alquiler menos el 50% da un ingreso operativo neto aproximado, y el NOI menos la cuota de la hipoteca da un flujo de caja estimado.
¿Cómo calculo el precio máximo con la regla del 1%?
Divide el alquiler mensual entre el 1% (multiplícalo por 100) y resta las reparaciones. Con un alquiler de $1,650, lo máximo que pagarías es $165,000 con todo incluido; si la casa necesita $20,000 de obras, el precio no debería superar los $145,000.
¿Sigue siendo realista la regla del 1%?
En muchos mercados caros o que se revalorizan rápido, pocos inmuebles cumplen el 1%, así que los inversores usan objetivos más bajos, como el 0.7% o el 0.8%, o se basan en el análisis del flujo de caja y la tasa de capitalización. La regla tampoco tiene en cuenta los tipos de interés, los impuestos ni el seguro, que varían mucho según la ubicación.
¿Hay que incluir los costes de reforma en la regla del 1%?
Sí, la mayoría de los inversores aplican la regla al coste total (precio más reparaciones), porque ese es el dinero que tienes que invertir en el inmueble para obtener el alquiler. La calculadora suma al precio cualquier reforma que introduzcas.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.