Calculadora: ¿alquilar o vender mi casa?
¿Te mudas y no sabes si vender o convertirte en arrendador? Compara vender ahora e invertir el dinero con alquilar la casa y venderla más adelante, incluido el flujo de caja, la amortización del préstamo, la revalorización, la depreciación y la exclusión fiscal por venta de vivienda.
Última actualización:
Lo que pagaste más las mejoras de capital.
Comisión del agente, gastos de cierre, preparación.
Rentabilidad después de impuestos que esperas del dinero de la venta.
Tu tasa marginal del impuesto sobre la renta.
El terreno no es depreciable.
Cómo usar Calculadora: ¿alquilar o vender mi casa?
- Introduce el valor actual, el saldo de la hipoteca, la tasa, los años que quedan, la base de costo y los gastos de venta.
- Introduce el alquiler previsto y los gastos del alquiler: desocupación, administración, reparaciones, impuestos y seguro.
- Ajusta las tasas de crecimiento del alquiler, los gastos y el valor de la vivienda, además de la rentabilidad que obtendrías con el dinero de la venta.
- Añade los datos fiscales: tasas del impuesto sobre ganancias de capital y sobre la renta y tu exclusión por venta de vivienda.
- Compara para ver qué opción te deja más patrimonio después del número de años elegido.
Cómo se comparan los dos escenarios
- Vender ahora: ingresos netos = valor − gastos de venta − saldo del préstamo − impuesto sobre ganancias de capital (tras la exclusión, si la hay); luego ingresos × (1 + rentabilidad)años.
- Alquilar: flujo de caja anual = alquiler × (1 − desocupación) − administración − impuestos − seguro − HOA − mantenimiento − pagos de la hipoteca − impuesto sobre la renta.
- Impuesto sobre los ingresos por alquiler = (alquiler cobrado − gastos operativos − intereses hipotecarios − depreciación) × tu tasa impositiva, cuando es positivo.
- Depreciación = el menor valor entre la base y el valor de mercado × parte del edificio ÷ 27.5 años.
- Venta posterior = valor futuro − gastos de venta − préstamo pendiente − impuesto de recuperación (hasta el 25%) − impuesto sobre ganancias de capital.
- Total si alquilas = ingresos de la venta posterior + flujo de caja reinvertido. Gana el escenario con el total más alto.
Qué suele inclinar la decisión
| Factor | Favorece alquilar | Favorece vender |
|---|---|---|
| Tasa de la hipoteca | Tasa baja asegurada | Tasa alta, pago elevado |
| Flujo de caja | El alquiler cubre todos los costos | Tendrías que poner dinero cada mes |
| Ganancia sobre la vivienda | Ganancia pequeña, no se necesita la exclusión | Gran ganancia que puedes excluir ahora |
| Mercado local | Fuerte crecimiento de alquileres y precios | Precios estancados, alta desocupación |
| Tu situación | Dispuesto a administrar o pagar a un administrador | Necesitas el dinero para la próxima vivienda |
Antes de decidir
- Pide un presupuesto de seguro de arrendador; suele costar más que una póliza de propietario.
- Comprueba si tu hipoteca, tu HOA y tu ciudad permiten alquilar la vivienda.
- Presupuesta el cambio de inquilinos: limpieza, reparaciones y un mes o así sin alquiler entre inquilinos.
- Si podrías vender en un plazo de tres años, anota en tu calendario la fecha límite de la exclusión.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor alquilar o vender mi casa?
Depende de las cifras. Alquilar suele ganar cuando el alquiler cubre los costos, tienes una tasa hipotecaria baja y la vivienda se revaloriza bien. Vender suele ganar cuando el flujo de caja es negativo, la propiedad necesita obras o puedes invertir el dinero con una buena rentabilidad. Esta calculadora compara el patrimonio total de ambos caminos después del mismo número de años.
¿Cómo se calcula la comparación?
Vender ahora: precio de venta − gastos de venta − cancelación de la hipoteca − impuestos, y luego se hace crecer a tu rentabilidad de inversión. Alquilar: el flujo de caja después de impuestos de cada año se reinvierte a la misma rentabilidad, y la vivienda se vende al final del periodo a su valor revalorizado, menos los gastos de venta, el préstamo pendiente y los impuestos. Los dos totales se comparan año por año.
¿Pierdo la exclusión de $250,000 / $500,000 por venta de vivienda si alquilo mi casa?
Según la norma de EE. UU., debes haber sido propietario de la vivienda y haber vivido en ella al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta. Si viviste allí 2 años y luego la alquilas, en general conservas la exclusión si vendes en un plazo de unos 3 años desde que te mudaste. Después, toda la ganancia pasa a tributar. La calculadora aplica esta ventana automáticamente.
¿Qué es la recuperación de la depreciación?
Las viviendas en alquiler pueden depreciarse en 27.5 años (solo el edificio, no el terreno), lo que reduce el ingreso por alquiler sujeto a impuestos. Cuando vendes, la depreciación aplicada tributa como ganancia no recuperada de la Sección 1250 a una tasa de hasta el 25%, y no la cubre la exclusión por venta de vivienda. La calculadora suma este impuesto a la venta posterior.
¿Qué base se usa para la depreciación cuando una vivienda pasa a alquilarse?
Cuando una vivienda personal se convierte en alquiler, la base depreciable es el menor valor entre tu base ajustada y el valor de mercado en la fecha de conversión, multiplicado por la parte del valor que corresponde al edificio. La calculadora usa esa regla con la parte del edificio que introduces.
¿Qué deja fuera la calculadora?
No modela los impuestos estatales, los límites de pérdidas pasivas, el costo de preparar la vivienda para los inquilinos, el impuesto sobre las ganancias de capital de tus inversiones ni la refinanciación. Las pérdidas del alquiler no se usan para reducir otros ingresos. Tómala como una estimación de planificación y revisa los detalles con un profesional de impuestos.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.