Calculadora de house hacking
¿Vas a comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex y vivir en una de las unidades? Introduce el precio, el préstamo y los alquileres para ver cuánto te cuesta realmente la vivienda cuando las otras unidades pagan alquiler, cuánto ahorras frente a alquilar y cómo cambian las cifras con los años.
Última actualización:
La FHA permite un 3.5% en viviendas de 1–4 unidades ocupadas por el propietario.
Tasa anual sobre el préstamo; el MIP anual de la FHA es del 0.55% en la mayoría de los préstamos. Usa 0 con un 20% o más de entrada.
Agua, basura y electricidad de zonas comunes pagadas por el propietario.
0 si la administras tú mismo.
Se usa para el escenario de mudanza.
Departamento comparable si no compraras.
Cómo usar Calculadora de house hacking
- Introduce el precio, el número de unidades y el préstamo: entrada, tasa, plazo y gastos de cierre.
- Añade los impuestos y el seguro anuales, el seguro hipotecario, la HOA y los servicios que pagas.
- Introduce el alquiler de cada unidad que alquilas y lo que pagarías por alquilar en otro lugar.
- Calcula para ver tu costo neto de vivienda y tu ahorro mensual.
- Revisa la proyección para ver cómo cambian las cosas con la subida de los alquileres y la amortización del préstamo.
Fórmulas del house hacking
- PITI = capital e intereses + impuesto sobre la propiedad + seguro (+ seguro hipotecario y HOA)
- Alquiler cobrado = alquiler por unidad × unidades alquiladas × (1 − % de desocupación)
- Costo neto de vivienda = PITI + servicios + mantenimiento + administración − alquiler cobrado
- Ahorro frente a alquilar = alquiler que pagarías en otro lugar − costo neto de vivienda
- Rentabilidad del efectivo gracias al ahorro = ahorro anual ÷ (entrada + gastos de cierre)
- Autosuficiencia FHA (3–4 unidades): 75% × alquiler total de todas las unidades ≥ PITI
Ejemplo: un dúplex con un préstamo FHA
Un dúplex de $520,000 con un 3.5% de entrada al 6.75% a 30 años tiene un pago de capital e intereses de unos $3,255. Sumando $517 de impuestos, $200 de seguro y unos $230 de seguro hipotecario FHA, el PITI llega a unos $4,200. Si la otra unidad se alquila por $1,850 (unos $1,758 tras un 5% de desocupación) y presupuestas $250 para servicios y un 10% del alquiler para mantenimiento, tu costo neto de vivienda ronda los $2,880 al mes. Eso es más que el departamento de $1,900 de este ejemplo, algo habitual en mercados caros justo después de la compra. La subida de los alquileres, una mayor parte alquilada (tríplex o cuádruplex) o un precio más bajo pueden darle la vuelta al resultado.
Dúplex vs tríplex vs cuádruplex
| Propiedad | Unidades alquiladas mientras vives allí | A qué prestar atención |
|---|---|---|
| Dúplex | 1 | El más fácil de financiar y administrar; el alquiler cubre una parte menor del pago. |
| Tríplex | 2 | Se aplica la prueba de autosuficiencia de FHA; más ingresos para compensar los costos. |
| Cuádruplex | 3 | La mayor parte de alquiler dentro de la financiación residencial; más seguro y mantenimiento. |
| Unifamiliar + habitaciones o ADU | 1+ habitaciones o una ADU | Consulta las normas locales para alquilar habitaciones o unidades accesorias. |
Consejos antes de comprar
- Usa importes de contratos reales o anuncios de alquiler locales, no el mejor caso del vendedor.
- Pregunta a tu prestamista qué parte del alquiler previsto contará para calificar.
- Recuerda que te conviertes en arrendador: la selección de inquilinos, las reparaciones y la ley local de arrendamientos forman parte del trato.
- Calcula el escenario de mudanza. Una operación que da flujo de caja positivo cuando te vas sigue dando frutos durante años.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el house hacking?
El house hacking consiste en comprar una pequeña propiedad multifamiliar (o una casa con una habitación o unidad que se pueda alquilar), vivir en una parte y alquilar el resto. El alquiler de los inquilinos compensa o cubre tu hipoteca, así que tu propio costo de vivienda baja, y a menudo puedes usar financiación para vivienda propia con una entrada más pequeña.
¿Cómo se calcula el costo neto de vivienda?
Costo neto de vivienda = capital e intereses de la hipoteca + impuesto sobre la propiedad + seguro + seguro hipotecario + HOA + servicios pagados por el propietario + mantenimiento y administración − alquiler cobrado tras la desocupación. Si el resultado es negativo, los inquilinos lo cubren todo y tú te quedas con la diferencia.
¿Puedo usar un préstamo FHA para comprar un dúplex, tríplex o cuádruplex?
Sí. Los préstamos FHA permiten propiedades de 1 a 4 unidades con apenas un 3.5% de entrada si vives en una de las unidades como residencia principal. Para propiedades de 3 y 4 unidades, la FHA también exige una prueba de autosuficiencia: el 75% del alquiler previsto de todas las unidades, incluida la tuya, debe ser al menos el pago mensual completo (PITI).
¿Cuánto tiempo tengo que vivir en la propiedad?
Los préstamos para vivienda propia, como los FHA y las hipotecas convencionales de residencia principal, suelen exigir que te mudes en unos 60 días y que tengas la intención de vivir allí al menos un año. Después, normalmente puedes mudarte y conservar el préstamo. Revisa los documentos de tu préstamo.
¿Cuánto debo presupuestar para mantenimiento y desocupación?
Muchos inversores reservan aproximadamente del 5% al 10% del alquiler para reparaciones y otro 5% al 10% para grandes reemplazos como tejados y calentadores de agua, más un 5% o así para la desocupación. Los edificios más antiguos suelen necesitar más. Esta calculadora te permite ajustar ambos.
¿La calculadora incluye el capital y la revalorización?
Sí, la tabla de proyección muestra el capital de cada año: el valor estimado de la vivienda según tu tasa de revalorización menos el saldo pendiente del préstamo. El resultado principal se centra en los costos mensuales en efectivo, porque el capital no se puede gastar hasta que vendes o refinancias.
¿El dinero que ahorro paga impuestos?
El alquiler de las otras unidades es un ingreso por alquiler y debe declararse, pero normalmente puedes deducir la parte correspondiente al alquiler de los intereses hipotecarios, los impuestos, el seguro, las reparaciones y la depreciación. Esta calculadora trabaja antes del impuesto sobre la renta; consulta a un profesional de impuestos para tu situación.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.