Calculadora de alquiler con opción a compra
Descubre qué te aporta un acuerdo de alquiler con opción a compra (lease-option). Introduce la prima de opción, los créditos de alquiler mensuales y el precio de compra que fijas hoy, y obtén tu capital cuando compres, el dinero en riesgo si renuncias y cómo se compara el costo total con comprar ahora o simplemente alquilar.
Última actualización:
Suele ser del 1%–5% del precio
Parte del alquiler destinada a la compra
Lo que costaría un alquiler normal
Cómo usar Calculadora de alquiler con opción a compra
- Introduce el valor actual de la vivienda y el precio de compra del contrato: un importe fijo o el valor actual más un aumento anual.
- Define el plazo del alquiler y cuánto esperas que se revalorice la vivienda cada año.
- Añade la prima de opción, el alquiler mensual y el crédito de alquiler, además del alquiler de mercado de una vivienda similar.
- Rellena los datos de comprar ahora: pago inicial, tasa hipotecaria, gastos de cierre, impuesto sobre la propiedad, seguro y mantenimiento.
- Pulsa Calcular capital para ver tu capital al comprar y qué opción tiene el menor costo neto.
Cómo funcionan las cuentas del alquiler con opción a compra
- Créditos = crédito de alquiler mensual × meses + prima de opción (si se acredita)
- Valor esperado al comprar = valor actual × (1 + revalorización)años
- Capital al comprar = valor esperado − (precio de compra − créditos)
- En riesgo si no compras = prima de opción + (alquiler del contrato − alquiler de mercado) × meses
- Costo neto de cada opción = efectivo pagado (incluidos los gastos de cierre) + rentabilidad de inversión perdida − capital al final del plazo
Ejemplo (valores predeterminados): una vivienda de $300,000 con un precio de $320,000 fijado durante 3 años, una prima de opción de $9,000 y $300 al mes de créditos sobre un alquiler de $2,200. Los créditos llegan a $19,800. Al 3% anual, la vivienda debería valer unos $327,818, así que el capital al comprar es $327,818 − ($320,000 − $19,800) ≈ $27,618. Renunciar supondría perder la prima de $9,000 más $9,000 de alquiler pagado por encima del alquiler de mercado de $1,950.
Condiciones del alquiler con opción a compra que debes revisar antes de firmar
| Condición | Qué revisar |
|---|---|
| Prima de opción | Importe (a menudo 1%–5%), si se acredita y si es reembolsable si el vendedor incumple |
| Precio de compra | Fijado ahora o por tasación más adelante; compáralo con ventas recientes cercanas |
| Créditos de alquiler | Importe mensual, y si un solo pago atrasado los anula |
| Mantenimiento | Quién paga las reparaciones durante el contrato |
| Opción u obligación | Lease-option (puedes comprar) frente a lease-purchase (debes comprar) |
| Título y cargas | La hipoteca del vendedor debe estar al día; revisa el título de propiedad antes de pagar la prima |
Consejos
- Habla con un prestamista hipotecario desde el principio y trabaja en el problema de crédito o ahorro que te impide comprar ahora.
- Consigue una tasación independiente y una inspección de la vivienda antes de pagar la prima de opción.
- Haz que un abogado inmobiliario revise el contrato y regístralo donde tu estado lo permita.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
En un lease-option alquilas una vivienda durante un plazo fijo, normalmente de uno a tres años, y pagas por adelantado una prima de opción por el derecho, pero no la obligación, de comprarla a un precio acordado ahora. Parte del alquiler de cada mes suele acreditarse a cuenta de la compra. Al final puedes comprar, usando los créditos para el pago inicial, o renunciar y perder la prima y los créditos.
¿Qué es una prima de opción?
Es el pago inicial que te da el derecho exclusivo de comprar la vivienda más adelante, habitualmente alrededor del 1% al 5% del precio. Suele no ser reembolsable, pero a menudo se descuenta del precio de compra si compras. Pide por escrito si se acredita y qué pasa con ella si el vendedor no puede vender.
¿Cómo se calculan los créditos de alquiler?
Los créditos de alquiler son la parte de cada pago mensual que el vendedor acepta destinar a tu compra. Créditos totales = crédito mensual × meses del contrato, más la prima de opción si se acredita. Por ejemplo, $300 al mes durante 36 meses más una prima de opción de $9,000 dan $19,800 a cuenta de la compra.
¿Es buena idea el alquiler con opción a compra?
Puede ayudar si necesitas tiempo para mejorar tu historial crediticio o ahorrar para el pago inicial y el precio es justo. Los riesgos son pagar un alquiler por encima del mercado, perder la prima y los créditos si al final no consigues una hipoteca, y un precio fijado más alto de lo que acaba valiendo la vivienda. Compara aquí el costo neto con comprar ahora y con alquilar.
¿Qué diferencia hay entre un lease-option y un lease-purchase?
Un lease-option te da el derecho de comprar, pero puedes renunciar y perder solo la prima y los créditos. Un lease-purchase te obliga a comprar al final del contrato, y no hacerlo puede ser un incumplimiento de contrato. Las cuentas son similares, pero el riesgo no.
¿Qué pasa si la vivienda vale menos que el precio acordado?
Si la tasación queda por debajo del precio fijado, el banco solo prestará sobre el valor tasado, así que necesitarías más efectivo o tendrías que renegociar. En ese caso tus créditos solo compensan en parte el haber pagado por encima del mercado. Esta calculadora avisa de ese caso cuando tu capital esperado es menor que tus créditos.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.