Calculadora de depreciación de propiedades de alquiler
Calcula la deducción anual por depreciación de una casa, condominio, apartamento o edificio comercial en alquiler: suma los costos de cierre y las mejoras, resta el terreno y aplica la depreciación lineal a 27.5 o 39 años con la convención de mitad de mes del IRS.
Última actualización:
Título, registro, honorarios legales, impuestos de transferencia (no costos del préstamo).
Las mejoras posteriores tienen su propio calendario.
Según la proporción de la tasación del impuesto a la propiedad o un avalúo.
Cuando quedó lista y disponible para alquilar.
P. ej., 50% si vives en una unidad de un dúplex.
Cómo usar Calculadora de depreciación de propiedades de alquiler
- Introduce el precio de compra, los costos de cierre que forman parte de la base y las mejoras realizadas antes de alquilar.
- Introduce el valor del terreno en dólares o como porcentaje del costo.
- Elige residencial o comercial y la fecha en que la propiedad quedó lista para alquilar.
- Define el porcentaje de uso como alquiler, tu tasa impositiva y cuánto tiempo piensas conservarla.
- Calcula para ver la deducción anual y la del primer año, además del calendario completo.
Fórmula de depreciación de alquileres
- Base depreciable = (precio de compra + costos de cierre + mejoras − terreno) × % de uso como alquiler
- Deducción de un año completo = base ÷ 27.5 (3.636%) o ÷ 39 (2.564%)
- Primer año = deducción de un año completo × (12 − mes de puesta en servicio + 0.5) ÷ 12
Porcentaje del primer año según el mes de puesta en servicio
| Mes | Ene | Feb | Mar | Abr | May | Jun | Jul | Ago | Sep | Oct | Nov | Dic |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 27.5 años | 3.485 | 3.182 | 2.879 | 2.576 | 2.273 | 1.970 | 1.667 | 1.364 | 1.061 | 0.758 | 0.455 | 0.152 |
| 39 años | 2.461 | 2.247 | 2.033 | 1.819 | 1.605 | 1.391 | 1.177 | 0.963 | 0.749 | 0.535 | 0.321 | 0.107 |
Porcentaje de la base depreciable (Publicación 946 del IRS, tablas A-6 y A-7a). Los años intermedios son 3.636% (o 3.637%) y 2.564%.
Consejos para arrendadores
- Los muebles, electrodomésticos y alfombras de un alquiler son propiedad a 5 años, y las mejoras del terreno como cercas y entradas de autos son propiedad a 15 años. Separarlas (una segregación de costos) acelera las deducciones; usa la calculadora MACRS para ellas.
- Reparaciones frente a mejoras: las reparaciones ordinarias se deducen por completo el mismo año, mientras que las mejoras que perfeccionan, restauran o adaptan la propiedad se deprecian a 27.5 años desde que se ponen en servicio.
- Los límites de pérdidas pasivas pueden retrasar el beneficio fiscal: las pérdidas por alquiler suelen ser deducibles hasta $25,000 al año para participantes activos con un AGI modificado inferior a $100,000, y se eliminan gradualmente hasta los $150,000.
- Declara la depreciación en el Formulario 4562 el primer año y en el Anexo E (Schedule E) cada año.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la depreciación de una propiedad de alquiler?
Base depreciable = precio de compra + costos de cierre + mejoras − valor del terreno. Divídela entre 27.5 para propiedades residenciales de alquiler (39 para comerciales) y obtendrás la deducción de un año completo. El primer y el último año se prorratean con la convención de mitad de mes. Por ejemplo, un costo de $408,000 con $80,000 de terreno da $328,000 ÷ 27.5 = $11,927 al año.
¿Por qué no puedo depreciar el terreno?
El terreno no se desgasta, así que el IRS no permite depreciarlo. Debes dividir el costo entre terreno y edificio, normalmente usando la proporción de la tasación del impuesto a la propiedad o un avalúo. Una mayor proporción del edificio implica una deducción mayor.
¿Qué es la convención de mitad de mes?
Se considera que los bienes inmuebles se ponen en servicio a mitad de mes. Una propiedad puesta en servicio en marzo recibe 9.5 meses de depreciación en el año 1 (12 − 3 + 0.5), y el medio mes restante se toma en el último año, por lo que una propiedad de 27.5 años abarca 28 o 29 años fiscales.
¿Cuándo empieza la depreciación?
Cuando la propiedad se pone en servicio, es decir, cuando está lista y disponible para alquilar, aunque todavía no se haya mudado ningún inquilino. No es la fecha de cierre si primero la renuevas, y la depreciación se detiene cuando la vendes o vuelves a destinarla a uso personal.
¿Qué costos de cierre se pueden sumar a la base?
Se pueden sumar el seguro de título, las tarifas de registro, los honorarios legales, los levantamientos topográficos, los impuestos de transferencia y las cantidades adeudadas por el vendedor que tú pagues. Los costos del préstamo, como los puntos, se amortizan a lo largo del préstamo, y las partidas prepagadas como el seguro o el impuesto a la propiedad se deducen como gastos.
¿Qué pasa con la depreciación cuando vendo?
La depreciación reduce tu base ajustada, lo que aumenta la ganancia en la venta. La parte de la ganancia igual a la depreciación permitida o admisible es la ganancia no recuperada de la Sección 1250, que tributa hasta un 25%. Esto se aplica incluso si olvidaste reclamarla, así que conviene tomar la deducción cada año.
¿Un alquiler de corta estancia se deprecia de forma diferente?
Una propiedad cuya estancia media es de 30 días o menos normalmente no se considera propiedad residencial de alquiler a efectos de depreciación y usa 39 años en lugar de 27.5. Trátala como comercial en esta calculadora si esa regla se aplica a tu caso.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.