Calculadora de recuperación de depreciación
Estima el impuesto al vender un bien depreciado. La calculadora reconstruye tu base ajustada, divide la ganancia en la parte de recuperación de depreciación (ganancia no recuperada de la Sección 1250, gravada hasta el 25% en bienes inmuebles; ingreso ordinario en equipos) y la ganancia de capital restante, y añade el NIIT y el impuesto estatal.
Última actualización:
Incluye el terreno y los gastos de cierre sumados a la base.
Total de tus formularios 4562 / Schedule E, incluida la que podrías haber deducido.
Comisiones, título, impuestos de transferencia.
MAGI superior a $200,000 soltero / $250,000 conjunta (no para profesionales inmobiliarios).
Cómo usar Calculadora de recuperación de depreciación
- Elige el tipo de bien: inmueble o equipo.
- Introduce el precio de compra, las mejoras y la depreciación total deducida (o deducible).
- Introduce el precio de venta y los costes de venta, y si lo tuviste más de un año.
- Elige tu tramo ordinario y tu tasa de ganancias de capital; añade el NIIT y el impuesto estatal si corresponden.
- Calcula para ver el importe de recuperación, la ganancia de capital y el impuesto total.
Cómo se calcula la recuperación de depreciación
- Base ajustada = precio de compra + mejoras de capital − depreciación permitida o deducible.
- Importe obtenido = precio de venta − costes de venta.
- Ganancia = importe obtenido − base ajustada.
- Parte de recuperación = la menor entre la ganancia y la depreciación total.
- Impuesto = recuperación × tasa de recuperación + (ganancia − recuperación) × tasa de ganancias de capital, más el NIIT y el impuesto estatal si corresponden.
Sección 1250 vs. Sección 1245
| Bienes inmuebles (§1250) | Bienes muebles (§1245) | |
|---|---|---|
| Ejemplos | Casas de alquiler, edificios de apartamentos y de oficinas | Maquinaria, vehículos, computadoras, muebles y electrodomésticos de un alquiler |
| Importe de recuperación | Ganancia hasta la depreciación lineal deducida | Ganancia hasta toda la depreciación, Sección 179 y bonus deducidos |
| Tasa federal sobre esa parte | Tasa ordinaria, con tope del 25% | Tasa ordinaria, hasta el 37% |
| Resto de la ganancia | Tasas a largo plazo del 0% / 15% / 20% | Tasas a largo plazo del 0% / 15% / 20% (§1231) |
| Formulario | Formulario 4797 y hoja de cálculo del Schedule D | Formulario 4797, Parte III |
Ejemplo resuelto
Un alquiler comprado por $300,000 con $20,000 de mejoras y $80,000 de depreciación tiene una base ajustada de $240,000. Vendido por $450,000 con $27,000 de costes de venta, el importe obtenido es de $423,000 y la ganancia, de $183,000. Los primeros $80,000 son ganancia no recuperada §1250 gravada al 24% (el tramo del propietario, por debajo del tope del 25%) = $19,200, y los $103,000 restantes tributan al 15% = $15,450, lo que suma $34,650 de impuesto federal antes del NIIT y el impuesto estatal.
Ideas de planificación
- Intercambio 1031: reinvertir en bienes inmuebles similares aplaza tanto la recuperación como las ganancias de capital.
- Elige el momento de la venta en un año de ingresos más bajos; la recuperación en inmuebles tributa a tu tramo si es inferior al 25%.
- Guarda los registros de las mejoras: cada mejora documentada sube la base y reduce la ganancia.
- Pérdidas: una pérdida en bienes de negocio o de alquiler suele ser una pérdida ordinaria de la Sección 1231, no limitada a $3,000 al año.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la recuperación de depreciación?
Cuando vendes con ganancia un bien que has depreciado, el IRS grava de nuevo el beneficio de esas deducciones. La parte de la ganancia igual a la depreciación deducida tributa de forma distinta al resto de la ganancia: como ganancia no recuperada de la Sección 1250 en bienes inmuebles, o como ingreso ordinario en equipos y otros bienes de la Sección 1245.
¿La recuperación de depreciación siempre tributa al 25%?
No. El 25% es la tasa máxima para la ganancia no recuperada de la Sección 1250 en bienes inmuebles. La ganancia tributa a tu tasa ordinaria si esta es menor, así que alguien en el tramo del 12% o del 22% paga un 12% o un 22% por esa parte. En los equipos (Sección 1245), la recuperación es ingreso ordinario a la tasa completa de tu tramo.
¿Cómo se calcula el importe de recuperación?
Recuperación = la menor entre la ganancia total y la depreciación permitida o deducible. Ganancia = precio de venta − costes de venta − base ajustada, donde base ajustada = precio de compra + mejoras − depreciación. La ganancia que supere la depreciación es una ganancia de capital a largo plazo normal al 0%, 15% o 20%.
¿Y si nunca dedujo la depreciación de mi alquiler?
La recuperación se basa en la depreciación permitida o deducible, así que el IRS te trata como si la hubieras deducido y grava la recuperación igualmente. Normalmente puedes recuperar la depreciación no deducida presentando el formulario 3115 (cambio de método contable) antes de vender, en lugar de perder la deducción.
¿Se aplica el NIIT del 3.8%?
El impuesto sobre los ingresos netos de inversión se aplica a las ganancias de propiedades de alquiler si tu AGI modificado supera $200,000 (soltero) o $250,000 (casados que declaran conjuntamente), salvo que califiques como profesional inmobiliario y el alquiler sea una actividad no pasiva. Las ganancias de equipos usados en un negocio activo por lo general no están sujetas al NIIT.
¿Puedo evitar la recuperación de depreciación?
Puedes aplazarla con un intercambio de bienes similares según la Sección 1031 por otra propiedad de inversión, o repartirla con una venta a plazos (aunque la recuperación de equipos se debe pagar en el año de la venta). Los herederos que reciben la propiedad obtienen una base revalorizada (step-up), lo que elimina la recuperación.
¿Qué pasa con la exclusión por venta de vivienda?
La exclusión de $250,000 / $500,000 para la vivienda principal no cubre la depreciación deducida después del 6 de mayo de 1997 por alquilar la vivienda o por una oficina en casa. Esa parte de la ganancia sigue tributando como ganancia no recuperada de la Sección 1250.
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