Calculadora del ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
Comprueba si los ingresos de un inmueble pueden sostener su préstamo. Introduce el ingreso operativo neto, o las rentas y los gastos, y el servicio de la deuda, o el importe, el tipo de interés y la amortización del préstamo. Consulta el DSCR, si supera el umbral de tu prestamista y el préstamo más alto que pueden sostener los ingresos.
Última actualización:
Impuestos, seguros, reparaciones, gestión. No incluye pagos del préstamo.
También se usa para estimar el préstamo máximo.
Suele ser 1.20–1.35 en préstamos comerciales y DSCR.
Cómo usar Calculadora del ratio de cobertura del servicio de la deuda (DSCR)
- Introduce los ingresos: el NOI anual, o las rentas brutas, la desocupación y los gastos operativos.
- Introduce la deuda: el servicio anual de la deuda, o el importe del préstamo, el tipo de interés y la amortización.
- Define el DSCR mínimo del prestamista (1.25 es un requisito habitual).
- Pulsa Calcular DSCR para ver el ratio, el resultado de aprobado/suspenso y el préstamo máximo.
Fórmulas del DSCR
- DSCR = ingreso operativo neto ÷ servicio anual de la deuda
- NOI = rentas brutas × (1 − % de desocupación) − gastos operativos
- Servicio anual de la deuda = cuota mensual × 12, donde cuota = L × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
- Préstamo máximo = (NOI ÷ DSCR objetivo ÷ 12) × (1 − (1 + r)−n) ÷ r
Ejemplo: $96,000 de NOI y un préstamo de $1,000,000 al 6.5% a 25 años ($6,752 al mes, $81,024 al año) dan un DSCR de 1.18. Con un requisito de 1.25, el servicio máximo de la deuda es de $76,800 al año, que sostiene un préstamo de unos $948,000.
Qué significa el ratio
| DSCR | Significado | NOI por cada $1 de pago del préstamo |
|---|---|---|
| Menos de 1.00 | Los ingresos no cubren los pagos | Menos de $1.00 |
| 1.00 | Punto de equilibrio: todo el NOI va al prestamista | $1.00 |
| 1.20–1.25 | Mínimo habitual en préstamos comerciales | $1.20–$1.25 |
| 1.35–1.50 | Margen cómodo ante desocupación o cambios de tipo | $1.35–$1.50 |
| 2.00+ | Apalancamiento bajo, cobertura sólida | $2.00 o más |
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula del DSCR?
DSCR = ingreso operativo neto ÷ servicio anual de la deuda. Si un inmueble genera $96,000 de NOI y los pagos del préstamo son $81,024 al año, el DSCR es 96,000 ÷ 81,024 ≈ 1.18.
¿Cuál es un buen ratio de cobertura del servicio de la deuda?
Un DSCR superior a 1.0 significa que los ingresos cubren los pagos del préstamo. Muchos prestamistas comerciales exigen de 1.20 a 1.35, y algunos préstamos DSCR para viviendas de alquiler individuales aceptan 1.0 o algo menos a un tipo más alto. Los requisitos varían según el prestamista y el tipo de inmueble.
¿Qué se considera servicio de la deuda?
Todos los pagos de capital e intereses de los préstamos garantizados por el inmueble durante un año. No incluye los impuestos sobre la propiedad ni el seguro, porque ya se restan como gastos operativos al calcular el NOI.
¿Cómo se calcula el préstamo máximo?
Servicio anual máximo de la deuda = NOI ÷ DSCR exigido. Ese pago se convierte después en un importe de préstamo usando el tipo de interés y el plazo de amortización con la fórmula estándar de préstamos: préstamo = pago × (1 − (1 + r)^−n) ÷ r.
¿Qué significa un DSCR inferior a 1?
El ingreso operativo neto del inmueble no cubre los pagos del préstamo, así que el propietario debe cubrir el déficit con otro dinero. La mayoría de los prestamistas no aprueban un préstamo con un DSCR inferior a 1.0.
¿El NOI es lo mismo que el flujo de caja?
No. El NOI son los ingresos después de los gastos operativos pero antes de los pagos del préstamo. El flujo de caja es el NOI menos el servicio de la deuda, que esta calculadora también muestra.
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Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.