Calculadora de múltiplo de capital
Mide cuántas veces una inversión inmobiliaria te devuelve tu dinero. Introduce tu capital y el efectivo que te devolvió, como un flujo de caja anual más la venta, importes año por año o un único total, y obtén el múltiplo de capital junto con la TIR, el beneficio, el año de recuperación y el VAN.
Última actualización:
Tu efectivo al inicio (entrada, comisiones, reparaciones)
Tasa mínima opcional
Distribuciones después del servicio de la deuda
Precio de venta − cancelación del préstamo − gastos de venta
Un año por línea. Usa un número negativo para una aportación extra de capital. Incluye la venta en el último año (los importes de una misma línea se suman).
Todo el efectivo devuelto, incluida la venta
Cómo usar Calculadora de múltiplo de capital
- Introduce el capital que invertiste, incluidos los gastos de cierre y las reparaciones iniciales.
- Elige cómo introducir los datos: un flujo de caja anual con crecimiento más una venta, una lista con el flujo de caja de cada año o solo el total devuelto.
- Introduce los flujos de caja; pon el producto neto de la venta en el último año.
- Opcionalmente, fija una rentabilidad objetivo para ver el VAN a esa tasa.
- Pulsa Calcular múltiplo de capital para ver el múltiplo, la TIR, el beneficio y el año de recuperación.
Fórmula del múltiplo de capital
Múltiplo de capital = distribuciones totales en efectivo ÷ capital total invertido
- Las distribuciones incluyen el flujo de caja anual después del servicio de la deuda, el producto de la refinanciación y el producto neto de la venta (precio de venta − cancelación del préstamo − gastos de venta).
- El capital invertido es la entrada, los gastos de cierre, las reparaciones iniciales y cualquier aportación de capital posterior.
- Beneficio = distribuciones − capital. Un múltiplo de 1.6× significa un 60% de beneficio total.
- La TIR es la tasa que hace que el valor actual de todos los flujos de caja sea cero; premia recuperar el efectivo antes.
Múltiplo de capital frente a TIR según el periodo de tenencia
TIR si todo el efectivo vuelve en un único pago al final de la tenencia (TIR = múltiplo^(1/años) − 1). Las distribuciones anuales durante el periodo elevan la TIR para el mismo múltiplo.
| Múltiplo de capital | 3 años | 5 años | 7 años | 10 años |
|---|---|---|---|---|
| 1.25× | 7.72% | 4.56% | 3.24% | 2.26% |
| 1.50× | 14.47% | 8.45% | 5.96% | 4.14% |
| 1.75× | 20.51% | 11.84% | 8.32% | 5.76% |
| 2.00× | 25.99% | 14.87% | 10.41% | 7.18% |
| 2.50× | 35.72% | 20.11% | 13.99% | 9.60% |
| 3.00× | 44.22% | 24.57% | 16.99% | 11.61% |
Consejos para usar el múltiplo de capital
- Lee siempre el múltiplo junto con el periodo de tenencia y la TIR; un múltiplo alto en una tenencia larga puede ser una rentabilidad anual mediocre.
- Al comparar proyecciones de promotores, comprueba si el múltiplo es antes o después de comisiones y del promote (la parte de los beneficios del promotor).
- Cuenta el producto de la refinanciación como distribución en el año en que lo recibes; eleva la TIR porque el efectivo vuelve antes.
- Haz un escenario pesimista con un precio de venta más bajo para ver lo sensible que es el múltiplo a la salida.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el múltiplo de capital?
El múltiplo de capital (equity multiple) es el efectivo total que devuelve una inversión dividido entre el capital total aportado. Un múltiplo de 2.0× significa que recuperaste el doble de lo invertido: tu dinero original más una cantidad igual de beneficio. Por debajo de 1.0× significa que perdiste dinero.
¿Cómo se calcula el múltiplo de capital?
Suma todas las distribuciones, incluidos el flujo de caja operativo y el producto neto de la venta o la refinanciación, y divídelas entre todo el capital aportado. Por ejemplo, $500,000 invertidos que devuelven $160,000 de flujo de caja y $640,000 en la venta tienen un múltiplo de capital de $800,000 ÷ $500,000 = 1.6×.
¿Qué diferencia hay entre el múltiplo de capital y la TIR?
El múltiplo de capital muestra cuánto dinero ganas en total, pero ignora el tiempo. La TIR es una tasa anual que tiene en cuenta cuándo llega el efectivo. Un 2.0× en 3 años es mucho mejor que un 2.0× en 10 años, algo que la TIR refleja, por eso los inversores miran ambos.
¿Cuál es un buen múltiplo de capital?
Depende del periodo de tenencia y del riesgo. Como referencia, duplicar tu dinero (2.0×) en 5 años con todo el efectivo al final equivale a una TIR de alrededor del 14.9%, y 1.5× en 5 años es alrededor del 8.4%. Compara operaciones con periodos de tenencia y riesgos similares.
¿El múltiplo de capital es lo mismo que el MOIC?
Se calculan igual: valor total devuelto dividido entre el capital invertido. MOIC (multiple on invested capital) es el término más usado en capital privado y puede incluir valor no realizado, mientras que los promotores inmobiliarios suelen indicar el múltiplo de capital sobre distribuciones reales.
¿Cómo se tratan las aportaciones adicionales de capital?
Las aportaciones extra después del inicio se suman al capital invertido. Introdúcelas como números negativos en el año en que ocurren y la calculadora las sumará al denominador y las incluirá en la TIR.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.