Calculadora de rentabilidad cash on cash
La rentabilidad cash on cash muestra cuánto rinde el efectivo que pusiste en un alquiler: el flujo de caja anual antes de impuestos dividido entre el total de efectivo invertido. Introduce la compra, los ingresos, los gastos y la hipoteca para obtenerla en segundos.
Última actualización:
Obras iniciales pagadas en efectivo.
Renta bruta de 12 meses.
Impuestos, seguro, reparaciones, administración, HOA…
En blanco = se calcula con la tasa y el plazo de abajo.
Cómo usar Calculadora de rentabilidad cash on cash
- Introduce el precio de compra, el enganche, los gastos de cierre y las reformas: todo lo que pagas en efectivo.
- Introduce la renta anual, una provisión por vacancia y los gastos operativos anuales.
- Introduce tu pago mensual de hipoteca, o déjalo en blanco y define la tasa y el plazo.
- Calcula para ver la rentabilidad cash on cash, el flujo de caja, el NOI y el cap rate.
- Usa las tablas para ver cómo afectan a la rentabilidad los cambios de renta y los distintos enganches.
Fórmula de la rentabilidad cash on cash
Rentabilidad CoC = flujo de caja anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100
- Renta efectiva = renta anual × (1 − % de vacancia)
- NOI = renta efectiva − gastos operativos
- Flujo de caja anual antes de impuestos = NOI − 12 × pago mensual de hipoteca
- Efectivo total invertido = enganche + gastos de cierre + costos de reforma
Ejemplo: una renta de $36,000 con 5% de vacancia son $34,200. Restando $9,000 de gastos, el NOI es de $25,200. Un préstamo de $240,000 al 7% a 30 años cuesta $1,596.73 al mes, o $19,160.71 al año, lo que deja $6,039.29 de flujo de caja. Sobre $77,500 invertidos ($60,000 de enganche, $7,500 de cierre, $10,000 de reforma), eso es una rentabilidad cash on cash del 7.79%.
Comparación de métricas de rentabilidad de alquileres
| Métrica | Fórmula | ¿Incluye financiación? | Ideal para |
|---|---|---|---|
| Rentabilidad cash on cash | Flujo de caja ÷ efectivo invertido | Sí | Rentabilidad anual de tu propio efectivo |
| Cap rate | NOI ÷ precio | No | Comparar propiedades y mercados |
| Rentabilidad bruta del alquiler | Renta anual ÷ precio | No | Filtro rápido |
| ROI (total) | (Flujo de caja + patrimonio + revalorización) ÷ efectivo invertido | Sí | Visión completa durante el periodo de tenencia |
| DSCR | NOI ÷ servicio anual de la deuda | Sí | Aprobación del prestamista; 1.25× es un mínimo habitual |
Para un desglose mensual completo con impuestos, seguro, administración, mantenimiento y capex, usa la calculadora de flujo de caja de propiedades de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula de la rentabilidad cash on cash?
Rentabilidad cash on cash = flujo de caja anual antes de impuestos ÷ efectivo total invertido × 100. El flujo de caja es la renta tras la vacancia menos los gastos operativos menos los pagos de la hipoteca. El efectivo invertido es el enganche más los gastos de cierre más las reparaciones iniciales.
¿Qué es una buena rentabilidad cash on cash?
Muchos inversores en alquileres buscan aproximadamente del 8% al 12%, pero lo que se considera bueno depende del mercado, el riesgo, la revalorización esperada y las tasas de interés actuales. Una rentabilidad menor puede ser aceptable en una zona con fuerte revalorización; una mayor puede implicar más riesgo.
¿En qué se diferencia el cash on cash del cap rate?
Cap rate = NOI ÷ precio de compra e ignora la financiación, así que sirve para comparar propiedades. El cash on cash usa el flujo de caja después de los pagos de la hipoteca y el efectivo que realmente invertiste, así que mide tu rentabilidad con tu financiación concreta.
¿La rentabilidad cash on cash incluye la revalorización o la amortización del capital?
No. Solo cuenta el efectivo que llega a tu bolsillo cada año antes del impuesto sobre la renta. El patrimonio generado por la amortización del préstamo y la revalorización del precio no se incluyen, por eso los inversores también miran el ROI total.
¿Qué gastos debo incluir?
Impuestos sobre la propiedad, seguro, reparaciones y mantenimiento, administración de la propiedad, cuotas de HOA, los servicios que pagas y reservas para partidas grandes como techos y electrodomésticos. No incluyas aquí el pago de la hipoteca; tiene su propio campo.
¿Por qué la rentabilidad cash on cash puede ser negativa?
Si la hipoteca y los gastos son mayores que la renta tras la vacancia, el flujo de caja es negativo y, por tanto, la rentabilidad también. Las tablas de renta y enganche muestran qué haría falta para alcanzar el punto de equilibrio.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.