Calculadora de prorrateo del impuesto predial
Reparte el impuesto anual sobre la propiedad entre comprador y vendedor en el cierre. Elige si los impuestos se pagan vencidos o por adelantado, a quién corresponde el día del cierre y el método de cómputo de días, y ve la parte de cada uno y el crédito que figura en la liquidación de cierre.
Última actualización:
Última factura o una estimación
Algunos contratos usan el 105%–110% de la última factura
Enero para impuestos por año natural, julio para muchos años fiscales
Por ejemplo, la primera cuota
El vendedor lo debe todo (habitual donde los impuestos van con un año de retraso)
Cómo usar Calculadora de prorrateo del impuesto predial
- Introduce el impuesto anual sobre la propiedad y, si tu contrato lo indica, un porcentaje de la última factura (como el 105%).
- Elige el mes en que empieza el año fiscal y si los impuestos se pagan vencidos, por adelantado o en parte.
- Introduce la fecha de cierre y elige a quién se le cobra el día del cierre.
- Elige el método de cómputo de días que se usa en tu zona (los días reales es lo más común).
- Pulsa Calcular prorrateo para ver la parte del vendedor y del comprador y el crédito en el cierre.
Fórmula de prorrateo del impuesto sobre la propiedad
- Tasa diaria = impuesto anual ÷ días del año fiscal (365, 366 o 360 con el método bancario).
- Parte del vendedor = tasa diaria × días desde el inicio del año fiscal hasta el cierre.
- Parte del comprador = impuesto anual − parte del vendedor.
- Crédito = parte del vendedor − impuesto que el vendedor ya pagó por este periodo. Positivo: el vendedor acredita al comprador. Negativo: el comprador acredita al vendedor.
Ejemplo: impuesto anual de $6,000 en año natural, pagado vencido, con cierre el 15 de junio de 2026 y el día del cierre a cargo del comprador. El vendedor fue dueño de la vivienda del 1 de enero al 14 de junio, es decir, 165 días. La tasa diaria es $6,000 ÷ 365 = $16.44, así que la parte del vendedor es $2,712.33 y el vendedor acredita esa cantidad al comprador. Si el vendedor hubiera pagado por adelantado los $6,000 completos, sería el comprador quien acreditaría al vendedor $3,287.67 por los 200 días restantes.
Vencido o por adelantado de un vistazo
| Situación | ¿Quién ha pagado? | Crédito en el cierre |
|---|---|---|
| Pagado vencido | Nadie todavía para el año en curso | El vendedor acredita al comprador por los días del vendedor |
| Pagado por adelantado | El vendedor pagó el periodo completo | El comprador acredita al vendedor por los días del comprador |
| Pagado en parte (primera cuota) | El vendedor pagó parte del año | Diferencia entre la parte del vendedor y el importe pagado |
| Impuestos con un año de retraso | La factura del año pasado sigue impagada | El vendedor acredita todo el año pasado más su parte de este año |
Consejos
- Revisa el contrato de compraventa: indica la fecha de prorrateo, a quién corresponde el día del cierre y si se usa una estimación.
- Los prorrateos suelen basarse en la factura más reciente. Si se avecina una nueva tasación, el comprador puede acabar pagando más de lo que sugiere el importe prorrateado.
- Si tu prestamista gestiona una cuenta de depósito en garantía (escrow), el crédito fiscal del comprador suele destinarse al depósito inicial de esa cuenta.
- Usa la tabla para ver cómo cambia el crédito si el cierre se mueve a otro mes.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se prorratean los impuestos sobre la propiedad en el cierre?
Divide el impuesto anual entre el número de días del año fiscal para obtener una tasa diaria y luego multiplícala por los días que cada parte es dueña de la vivienda durante ese año. El vendedor es responsable desde el inicio del año fiscal hasta el cierre, y el comprador desde el cierre hasta el final del año.
¿Qué significa pagado vencido?
Los impuestos pagados vencidos (in arrears) se facturan después del periodo que cubren, así que el día del cierre el impuesto del año en curso aún no se ha pagado. El vendedor da al comprador un crédito por los días en que fue dueño de la vivienda, y el comprador paga la factura completa cuando llega.
¿Y si el vendedor ya pagó los impuestos por adelantado?
Si el vendedor pagó por adelantado todo el periodo fiscal, el comprador le reembolsa los días posteriores al cierre. En la liquidación de cierre esto aparece como un crédito para el vendedor y un cargo para el comprador.
¿Quién paga el impuesto sobre la propiedad el día del cierre?
En la mayoría de las operaciones en EE. UU. el comprador es dueño de la vivienda el día del cierre y paga ese día, pero algunos contratos y costumbres locales se lo asignan al vendedor. La calculadora te permite elegir cualquiera de las dos opciones.
¿Por qué se prorratearían los impuestos al 105% o 110% de la última factura?
Cuando aún no se ha emitido la factura del año en curso, algunos contratos (habituales en partes del Medio Oeste) prorratean sobre más de la última factura conocida para tener en cuenta los aumentos previstos. Otros vuelven a prorratear cuando llega la factura real.
¿Qué es el método de prorrateo de 360 días?
El método bancario trata cada mes como de 30 días y el año como de 360 días. Da resultados ligeramente distintos del método de días reales, que cuenta los días reales del calendario (365 o 366).
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