Calculadora de capacidad hipotecaria
Descubre la vivienda más cara que puedes pagar según tus ingresos, tus deudas actuales y tu pago inicial. El pago incluye capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro, cuotas de HOA y PMI.
Última actualización:
Tres niveles de asequibilidad con tus datos
| Nivel | Límites DTI | Precio de la vivienda | Préstamo | Pago mensual | DTI total |
|---|
Solo son estimaciones, no asesoramiento financiero. Los prestamistas también tienen en cuenta tu puntuación de crédito, tus reservas de efectivo, tu historial laboral y el tipo de préstamo, y los gastos de cierre no están incluidos.
Cómo usar Calculadora de capacidad hipotecaria
- Introduce tus ingresos brutos anuales (antes de impuestos) y el total de tus pagos mensuales de deudas.
- Añade tu pago inicial, la tasa de interés y el plazo del préstamo.
- Completa el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar, las cuotas de HOA y el PMI de la zona donde buscas.
- Elige un ajuste DTI predefinido o escribe tus propios límites de vivienda y de deuda total.
- Pulsa Calcular para ver el precio máximo de la vivienda, el desglose del pago mensual y la comparación de los tres niveles de asequibilidad.
Cómo deciden los prestamistas cuánta casa puedes pagar
La mayoría de los prestamistas usan dos ratios de deuda sobre ingresos (DTI). El ratio de vivienda (front-end) es tu pago total de vivienda (capital, intereses, impuesto sobre la propiedad, seguro, HOA y PMI, a menudo llamado PITI) dividido entre tus ingresos brutos mensuales. El ratio total (back-end) suma todos tus demás pagos mensuales de deudas. La regla clásica es 28% de vivienda y 36% total; los préstamos FHA y muchos convencionales permiten alrededor de 31/43, y algunos programas llegan más alto.
Así que lo máximo que puedes gastar en vivienda cada mes es el menor de límite de vivienda × ingresos y límite total × ingresos − deudas. Después, la calculadora busca el precio de vivienda más alto cuyo pago mensual completo quepa en ese presupuesto.
Ejemplo resuelto
Ingresos de $90,000 al año ($7,500 al mes), $400 de deudas mensuales, $40,000 de pago inicial, 6.5% a 30 años, 1.2% de impuesto sobre la propiedad, $1,500 al año de seguro y 0.5% de PMI, con límites 28/36.
- Límite de vivienda: 28% × $7,500 = $2,100
- Límite total: 36% × $7,500 − $400 = $2,300
- El más bajo, $2,100, es el presupuesto para vivienda.
El precio más alto que encaja es de unos $290,085. El préstamo es de $250,085, lo que da un capital e intereses de $1,580.71, un impuesto sobre la propiedad de $290.09, un seguro de $125.00 y un PMI de $104.20 (el pago inicial es inferior al 20%), para un total de $2,100 al mes. El DTI total es ($2,100 + $400) ÷ $7,500 = 33.3%.
Pautas DTI habituales
| Pauta | Vivienda (front-end) | Todas las deudas (back-end) | Notas |
|---|---|---|---|
| Regla conservadora clásica | 28% | 36% | Deja margen para ahorrar y para imprevistos |
| Estándar tipo FHA | 31% | 43% | Límites típicos de muchos préstamos con respaldo del gobierno |
| Agresivo / con factores compensatorios sólidos | 36% | 50% | Posible con puntuaciones de crédito altas o grandes reservas, pero ajustado para el presupuesto |
Que te aprueben un préstamo no significa que el pago sea cómodo. Recuerda los gastos de cierre (a menudo del 2–5% del precio), el mantenimiento (alrededor del 1% del valor de la vivienda al año) y un fondo de emergencia. Estos resultados son solo estimaciones y no constituyen asesoramiento financiero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar con mi salario?
Una regla habitual es que el pago total de la vivienda no supere el 28% de tus ingresos brutos mensuales y que todas las deudas juntas no superen el 36%. Sin otras deudas, con un interés del 6.75% y un 20% de pago inicial, eso suele equivaler a entre 3 y 4 veces tus ingresos anuales, aunque los impuestos, el seguro y las tasas lo cambian mucho.
¿Qué es la regla 28/36?
Dice que los gastos de vivienda deben ser como máximo el 28% de los ingresos brutos mensuales (DTI de vivienda) y los pagos totales de deudas, incluida la vivienda, como máximo el 36% (DTI total). La calculadora usa el límite que resulte más bajo.
¿Qué incluye el pago mensual?
El capital y los intereses del préstamo, el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar, las cuotas de HOA si las hay y el seguro hipotecario privado (PMI) cuando el pago inicial es inferior al 20% del precio.
¿Cuándo tengo que pagar PMI?
En la mayoría de los préstamos convencionales, el PMI es obligatorio cuando das menos del 20% de pago inicial. Suele costar entre el 0.3% y el 1.5% del préstamo al año y normalmente se puede eliminar cuando alcanzas un 20% de capital propio en la vivienda.
¿Qué deudas cuentan para el DTI?
Suelen contar los pagos mínimos de préstamos de auto, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, préstamos personales, manutención de hijos y pensión alimenticia. Los gastos cotidianos como servicios, teléfono y supermercado normalmente no cuentan.
¿El máximo es lo que debería gastar?
No necesariamente. El máximo es lo que los prestamistas podrían aprobar, no lo que resulta cómodo. Deja margen para los gastos de cierre, el mantenimiento, el ahorro y las emergencias. Estos resultados son solo estimaciones, no asesoramiento financiero.
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Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.