Calculadora de financiamiento del vendedor
Estructura en pocos segundos una venta financiada por el propietario. Introduce el precio, el enganche, la tasa de interés, el período de amortización y la fecha del pago global para ver el pago del comprador, la suma global que vence al final, cuántos intereses gana el vendedor y un calendario año por año de todo lo que cobra el vendedor.
Última actualización:
Los pagarés financiados por el propietario suelen tener una tasa algo superior a la de las hipotecas bancarias.
Determina el importe del pago, p. ej. 30 años como una hipoteca.
0 = sin pago global, el pagaré se amortiza por completo.
Déjalo en blanco para omitir el reparto de la ganancia según el método de venta a plazos.
Comisiones y gastos de cierre pagados por el vendedor.
Cómo usar Calculadora de financiamiento del vendedor
- Introduce el precio de venta y el enganche, como porcentaje del precio o como importe en dólares.
- Define la tasa de interés del pagaré y el período de amortización. El período de amortización determina el importe de cada pago.
- Añade el plazo del pago global, el año en que vence el saldo restante, o introduce 0 para un pagaré totalmente amortizado.
- Opcionalmente, introduce la base ajustada y los costos de venta del vendedor para ver el porcentaje de utilidad bruta según el método de venta a plazos.
- Consulta el pago, el pago global y los ingresos por intereses, luego baja hasta el calendario anual y descárgalo en CSV.
Cómo funciona un pagaré financiado por el vendedor
En una venta financiada por el propietario, el vendedor sustituye al banco. Tres números dan forma al acuerdo:
- Enganche: efectivo al cierre. Los vendedores suelen pedir del 10% al 30% para que el comprador tenga un capital real en juego.
- Período de amortización: el plazo que se usa para calcular el pago. Una amortización larga (25 o 30 años) mantiene los pagos asequibles.
- Plazo del pago global: cuándo vence el saldo restante. Un pago global cercano (de 3 a 10 años) permite al vendedor cobrar antes el resto del dinero, normalmente cuando el comprador refinancia.
El pago es L × r ÷ (1 − (1 + r)−n) y el pago global es el saldo después del último pago regular: L(1 + r)k − pago × ((1 + r)k − 1) ÷ r, donde k es el número de pagos hechos antes del pago global.
Ejemplo: una venta de $350,000 con un 15% de enganche deja un pagaré de $297,500. Al 7.5% amortizado a 30 años, el pago mensual es de unos $2,080. Si el pago global vence a los 5 años, en ese momento el comprador aún debe aproximadamente $281,500, y el vendedor ha cobrado unos $108,800 en intereses por el camino.
Pago global restante por cada $100,000 financiados
Parte del pagaré original que aún se debe en la fecha del pago global, para un pagaré mensual amortizado a 30 años.
| Tasa | Pago global a 3 años | A 5 años | A 7 años | A 10 años |
|---|---|---|---|---|
| 5% | $95,344 | $91,829 | $87,945 | $81,342 |
| 6% | $96,084 | $93,054 | $89,639 | $83,686 |
| 7% | $96,727 | $94,132 | $91,147 | $85,812 |
| 8% | $97,280 | $95,070 | $92,477 | $87,725 |
| 9% | $97,752 | $95,880 | $93,640 | $89,430 |
Consejos para estructurar el acuerdo
- Ajusta el pago global a la posibilidad real de refinanciar. Si el comprador no puede obtener un préstamo bancario para la fecha del pago global, el vendedor puede enfrentarse a un impago o a una renegociación.
- Compara la tasa con la tasa federal aplicable del IRS para evitar intereses imputados en un pagaré por debajo del mercado.
- Si el vendedor aún tiene una hipoteca, busca una cláusula de vencimiento por venta antes de ofrecer financiamiento.
- Usa un pagaré por escrito y un instrumento de garantía inscrito, y considera una empresa de administración de préstamos para cobrar los pagos y enviar los estados de intereses de fin de año.
- Algunos estados de EE. UU. y las normas federales Dodd-Frank limitan cuántas veces un vendedor puede financiar viviendas ocupadas por sus dueños sin ser tratado como originador de préstamos; consulta las normas locales.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el financiamiento del vendedor?
El financiamiento del vendedor (también llamado financiamiento del propietario o seller carry-back) es cuando el vendedor actúa como prestamista. El comprador paga parte del precio como enganche y firma un pagaré por el resto, normalmente garantizado con una hipoteca o una escritura de fideicomiso sobre el inmueble, y luego hace los pagos directamente al vendedor.
¿Cómo se calcula el pago con financiamiento del vendedor?
Se usa la fórmula de amortización estándar: pago = L × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), donde L es el importe financiado (precio menos enganche), r es la tasa anual dividida entre el número de pagos por año y n es el período de amortización en pagos. Un pago global no cambia el pago; solo acorta el calendario.
¿Cómo se calcula el pago global final?
El pago global es igual al saldo del préstamo que aún se debe después del último pago regular antes de la fecha del pago global. Con una amortización a 30 años y un pago global a 5 años, el comprador hace 60 pagos normales y luego debe el saldo restante en una sola suma, que normalmente se paga refinanciando con un banco o vendiendo el inmueble.
¿Cuántos intereses gana el vendedor?
Los ingresos por intereses del vendedor son todo lo que paga el comprador por el pagaré menos el capital financiado. Son más altos en los primeros años, porque el interés se cobra sobre un saldo mayor, y un pago global más cercano significa menos intereses totales porque el pagaré se liquida antes.
¿Qué es el porcentaje de utilidad bruta en una venta a plazos?
Según el método de venta a plazos de EE. UU., la ganancia de la venta (precio menos base ajustada y costos de venta) se divide entre el precio del contrato. Ese porcentaje de cada dólar de capital que recibe el vendedor, incluido el enganche, se declara como ganancia en el año en que se recibe, mientras que los intereses tributan aparte como ingreso ordinario. La recuperación de la depreciación y otras reglas pueden cambiar esto, así que confírmalo con un profesional fiscal.
¿Hay una tasa de interés mínima para el financiamiento del vendedor?
En EE. UU., un pagaré financiado por el vendedor que cobra menos que la tasa federal aplicable (AFR) que publica el IRS cada mes puede tratarse como si tuviera interés imputado, lo que cambia qué parte de cada pago cuenta como interés a efectos fiscales. Muchos vendedores fijan la tasa igual o por encima de la AFR para evitarlo.
¿Se guardan o se envían mis números a algún sitio?
No. La calculadora funciona por completo en tu navegador. Tus datos solo se recuerdan en este dispositivo para que la página los muestre la próxima vez.
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Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.