Calculadora del costo real de tener una casa
La cuota de la hipoteca es solo una parte de lo que cuesta una casa. Suma el impuesto sobre la propiedad, el seguro, el PMI, las cuotas de la HOA, el mantenimiento, los servicios y la rentabilidad a la que renuncia tu pago inicial, y ve tanto el dinero que gastas cada mes como el costo real que nunca recuperas.
Última actualización:
Normalmente del 2% al 5% para los compradores
Del valor de la vivienda; la media en EE. UU. es de alrededor del 1%
Un presupuesto habitual es del 1% al 2% del valor
Electricidad, gas, agua, alcantarillado, basura
Sobre el pago inicial y los gastos de cierre
Seguro, HOA y servicios
Cómo usar Calculadora del costo real de tener una casa
- Introduce el precio de la vivienda, el pago inicial, el tipo de interés y el plazo de la hipoteca, además de los gastos de cierre y el PMI si das menos del 20% de entrada.
- Añade los costos de mantener la vivienda: tipo del impuesto sobre la propiedad, seguro de hogar, cuotas de la HOA, presupuesto de mantenimiento y servicios.
- Indica la rentabilidad que podrías obtener con ese dinero en otra parte, y la revalorización y la inflación esperadas.
- Pulsa Calcular costo real para ver el costo mensual en efectivo, el costo real no recuperable y el costo tras la revalorización.
- Recorre la tabla año por año para ver cómo crece el patrimonio frente al dinero gastado, y descárgala en CSV.
Cómo se calcula el costo real de tener una casa
- Costo mensual en efectivo = capital e intereses + impuesto sobre la propiedad + seguro + PMI + HOA + mantenimiento + servicios
- Costo real (no recuperable) = costo en efectivo − capital + costo de oportunidad del pago inicial y los gastos de cierre
- Costo neto tras la revalorización = costo real − subida anual esperada del valor de la vivienda ÷ 12
- Cuota de la hipoteca = L × r ÷ (1 − (1 + r)−n), donde L es el préstamo, r el tipo mensual y n el número de pagos
Ejemplo con los valores predeterminados (vivienda de $400,000, 20% de entrada, 6.5% a 30 años): la cuota de la hipoteca es de $2,022.62, y con el impuesto sobre la propiedad, el seguro, un presupuesto de mantenimiento del 1% y los servicios, el costo en efectivo es de $3,222.62 al mes. Solo unos $298 al mes de los pagos del primer año son capital, mientras que renunciar a un 5% de rentabilidad sobre los $92,000 pagados al cierre cuesta $383 al mes, así que el costo real es de $3,307.89 al mes. Si la vivienda se revaloriza un 3% ($1,000 al mes), el costo neto baja a $2,307.89.
Costos típicos de tener una casa además de la hipoteca
| Costo | Rango habitual | En una vivienda de $400,000 |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la propiedad | 0.3% – 2.2% del valor al año (varía según el estado y el condado) | $1,200 – $8,800 / año |
| Seguro de hogar | Depende mucho de la ubicación, la antigüedad y la cobertura | A menudo $1,200 – $3,000+ / año |
| Mantenimiento y reparaciones | 1% – 2% del valor al año | $4,000 – $8,000 / año |
| PMI (entrada menor del 20%) | Aproximadamente 0.3% – 1.5% del préstamo al año | $950 – $4,800 / año en un préstamo de $320,000 |
| Gastos de cierre (comprador) | 2% – 5% del precio, una vez | $8,000 – $20,000 |
| Gastos de venta | Aproximadamente 6% – 10% del precio de venta, una vez | $24,000 – $40,000 |
Consejos
- Ten un fondo de emergencia para sustituciones caras: un tejado, un sistema de climatización o un calentador de agua pueden costar miles de golpe.
- Pide al vendedor o a la compañía de servicios las facturas de los últimos 12 meses antes de comprar; los servicios suelen subir al pasar de un departamento a una casa.
- Pregunta a tu condado el tipo impositivo tras una venta: muchas zonas revalúan al precio de compra, así que la factura de impuestos del vendedor puede ser menor que la tuya.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el costo real de tener una casa?
Es todo lo que pagas y no recuperas: los intereses de la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el seguro de hogar, el PMI, las cuotas de la HOA, el mantenimiento, los servicios y la rentabilidad que tu pago inicial podría haber obtenido invertido. El capital se excluye porque se convierte en patrimonio. La revalorización puede compensar parte del costo real, pero nunca está garantizada.
¿Cuánto debo presupuestar para el mantenimiento de la vivienda?
Una regla habitual es del 1% al 2% del valor de la vivienda cada año, por ejemplo de $4,000 a $8,000 para una casa de $400,000. Las viviendas nuevas suelen necesitar menos los primeros años, mientras que las antiguas, los terrenos grandes y las casas con tejados, calderas o calentadores envejecidos necesitan más. Repartido a lo largo del año, suele ser el gasto que los compradores olvidan.
¿Qué es el costo de oportunidad del pago inicial?
Es la rentabilidad que ese mismo dinero podría obtener en otro sitio. Un pago inicial de $80,000 más $12,000 de gastos de cierre invertidos al 5% generarían unos $4,600 al año, o $383 al mes. Comprar una casa renuncia a esa rentabilidad a cambio de pagar menos intereses y ser dueño de la propiedad, así que una comparación justa con el alquiler la incluye.
¿Cuándo desaparece el PMI?
En un préstamo convencional, los prestamistas deben cancelar automáticamente el seguro hipotecario privado cuando el saldo está previsto que llegue al 78% del valor original de la vivienda, y puedes pedir que se elimine al 80%. Los préstamos FHA usan una prima de seguro hipotecario distinta que a menudo dura toda la vida del préstamo salvo que refinancies.
¿Son deducibles los intereses hipotecarios y el impuesto sobre la propiedad?
Solo si detallas las deducciones en tu declaración federal. Con la deducción estándar de 2026 de $32,200 para parejas casadas, muchos propietarios no detallan deducciones, así que esta calculadora no resta ningún ahorro fiscal. Si las detallas, el costo después de impuestos de los intereses y del impuesto sobre la propiedad es menor que el mostrado.
¿Es más barato alquilar o comprar?
Compara el costo real mensual de ser propietario (tras la revalorización, si la esperas) con el alquiler de una vivienda similar más el seguro de inquilino. Comprar suele salir mejor cuanto más tiempo te quedas, porque los gastos de cierre y de venta se reparten en más años y el saldo del préstamo baja. Para una comparación completa, usa una calculadora de alquilar o comprar.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.