Calculadora de buydown de tasa hipotecaria
Descubre cuánto cuesta realmente un buydown temporal 3-2-1, 2-1, 1-1 o 1-0 y cuánto pagas cada año, o si un buydown permanente con puntos de descuento se amortiza antes de que vendas o refinancies.
Última actualización:
La tasa permanente de tu hipoteca.
Tu coste de bolsillo pasa a ser cero; el ahorro sigue siendo el mismo.
1 punto = 1% del importe del préstamo.
Suele ser de 0.125% a 0.375% por punto; pregunta a tu prestamista.
Antes de vender o refinanciar.
Cómo usar Calculadora de buydown de tasa hipotecaria
- Introduce el importe del préstamo, la tasa nominal (la tasa permanente) y el plazo del préstamo.
- Elige el tipo de buydown: 3-2-1, 2-1, 1-1 o 1-0 para un buydown temporal, o Permanente para puntos de descuento.
- Marca la casilla de pago del vendedor si el vendedor, el constructor o el prestamista financia el buydown como concesión.
- Para un buydown permanente, introduce los puntos, la reducción de tasa por punto y cuántos años mantendrás el préstamo.
- Consulta el coste, la cuota por año y el punto de equilibrio, y descarga el calendario en CSV.
Cómo se calculan los buydowns de tasa
Todo buydown parte de la fórmula estándar de la cuota M = L × r(1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1), donde L es el importe del préstamo, r la tasa mensual (tasa anual ÷ 12 ÷ 100) y n el número de cuotas mensuales.
- Buydown temporal: para cada año del buydown, calcula la cuota a la tasa reducida. El subsidio anual es (cuota nominal − cuota reducida) × 12, y el coste del buydown es la suma de esos subsidios.
- Buydown permanente: el coste es puntos × 1% del préstamo. Mes de equilibrio = coste ÷ ahorro mensual. A partir de ese mes, cada cuota es ahorro puro.
Ejemplo: $400,000 a 30 años con una tasa nominal del 7% tienen una cuota completa de $2,661.21. Con un buydown 2-1, el año 1 va al 5% ($2,147.29) y el año 2 al 6% ($2,398.20). El subsidio es $513.92 × 12 + $263.01 × 12 = unos $9,323, aproximadamente el 2.33% del préstamo.
Coste del buydown temporal por cada $100,000 prestados (préstamo a 30 años)
Subsidio aproximado necesario por cada $100,000 de préstamo. Multiplícalo por tu préstamo en cientos de miles.
| Tasa nominal | Buydown 1-0 | Buydown 2-1 | Buydown 3-2-1 |
|---|---|---|---|
| 6.0% | $753 | $2,218 | $4,354 |
| 6.5% | $771 | $2,276 | $4,472 |
| 7.0% | $789 | $2,331 | $4,585 |
| 7.5% | $806 | $2,383 | $4,693 |
| 8.0% | $822 | $2,432 | $4,795 |
Un buydown 1-1 (1% menos durante dos años) cuesta aproximadamente el doble que la cifra del 1-0.
Consejos antes de aceptar un buydown
- Presupuesta la cuota completa. Un buydown temporal solo retrasa la cuota a la tasa nominal; planifica el año en que termina.
- Compáralo con una rebaja del precio. Una concesión del vendedor gastada en un buydown podría bajar el precio o pagar los gastos de cierre; calcula ambas opciones.
- Revisa el límite de concesiones de tu programa de préstamo, ya que un buydown pagado por el vendedor cuenta para ese límite.
- Los puntos solo compensan si te quedas. Si puedes refinanciar cuando bajen las tasas, un buydown temporal o no comprar puntos puede ser la opción más barata.
- Pide por escrito la tasa por punto. La reducción por punto varía según el prestamista y el día; usa las cifras reales de tu Loan Estimate.
Preguntas frecuentes
¿Cómo funciona un buydown 2-1?
Con un buydown 2-1, la tasa es 2 puntos porcentuales inferior a la tasa nominal el primer año y 1 punto inferior el segundo. A partir del tercer año pagas la tasa nominal completa durante el resto del préstamo. El dinero que cubre las cuotas más bajas se paga por adelantado y se guarda en una cuenta de depósito (escrow).
¿Cómo se calcula el coste de un buydown temporal?
El coste es la suma de las diferencias de las cuotas mensuales. Para cada año del buydown, toma la cuota completa a la tasa nominal menos la cuota a la tasa reducida, multiplica por 12 y suma los años. En un préstamo de $400,000 a 30 años al 7%, un buydown 2-1 cuesta unos $9,323.
¿Qué diferencia hay entre un buydown temporal y uno permanente?
Un buydown temporal reduce la cuota solo durante los primeros uno a tres años y cuesta exactamente el ahorro que produce. Un buydown permanente usa puntos de descuento para reducir la tasa durante toda la vida del préstamo, así que solo compensa si mantienes el préstamo más allá del mes de equilibrio.
¿Quién paga un buydown de la tasa hipotecaria?
Cualquiera puede financiarlo: el comprador, el vendedor, un constructor o el prestamista. Los buydowns temporales pagados por el vendedor o el constructor son habituales cuando las viviendas tardan en venderse, y cuentan para los límites de concesiones del vendedor de tu programa de préstamo.
¿Me califican para el préstamo con la tasa reducida?
Normalmente no. La mayoría de los prestamistas te califican según la cuota a la tasa nominal completa, porque es la cuota que tendrás cuando termine el buydown. Asegúrate de que la cuota completa cabe en tu presupuesto.
¿Qué pasa con los fondos del buydown no usados si refinancio o vendo?
Las reglas dependen del programa de préstamo y del acuerdo de buydown. Los fondos sobrantes del depósito a menudo se abonan al saldo del préstamo o se pagan al liquidarlo, pero revisa tu acuerdo antes de contar con ello.
¿Cuántos meses tardan los puntos de descuento en alcanzar el punto de equilibrio?
Divide el coste de los puntos entre el ahorro mensual en la cuota. Por ejemplo, 2 puntos sobre $400,000 cuestan $8,000; si reducen la tasa del 7% al 6.5%, la cuota baja unos $132.94, así que el equilibrio llega hacia el mes 61.
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