Calculadora de hipoteca comercial
Modela un préstamo inmobiliario comercial como lo cotizan los prestamistas: un periodo de amortización que fija el pago, un plazo más corto que termina en un pago global (balloon), años opcionales de solo intereses e intereses Actual/360. También comprueba el DSCR, el LTV y el debt yield, y calcula el préstamo máximo.
Última actualización:
Determina el pago
El pago global (balloon) vence al final
Renta − vacancia − gastos operativos
Cómo usar Calculadora de hipoteca comercial
- Introduce el valor de la propiedad y el préstamo como porcentaje LTV o como importe en dinero.
- Introduce la tasa, el periodo de amortización y el plazo del préstamo de la oferta (por ejemplo, amortización a 25 años y plazo de 10 años).
- Añade los años de solo intereses que haya y elige intereses 30/360 o Actual/360.
- Introduce el NOI de la propiedad y el DSCR mínimo y el LTV máximo del prestamista.
- Pulsa Calcular préstamo para ver el pago, el pago global, el DSCR, el LTV y el mayor préstamo que admite la propiedad.
Fórmulas de la hipoteca comercial
- Pago:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), donde r = tasa anual ÷ 12 y n = años de amortización × 12. - Pago global (balloon): el saldo restante tras plazo × 12 pagos:
B = P(1 + r)^k − M × ((1 + r)^k − 1) ÷ r, con k = pagos realizados. - DSCR = ingreso operativo neto ÷ (M × 12).
- LTV = préstamo ÷ valor de la propiedad. Debt yield = NOI ÷ préstamo.
- Préstamo máximo por DSCR = valor presente de (NOI ÷ DSCR mínimo ÷ 12) al mes durante el periodo de amortización.
Ejemplo: un edificio de $2,000,000 con un NOI de $160,000 y un préstamo del 70% ($1,400,000) al 7%, amortización a 25 años y plazo de 10 años. El pago es de $9,894.91 al mes ($118,739 al año), así que DSCR = 160,000 ÷ 118,739 = 1.35×, que supera una prueba de 1.25×. El debt yield es del 11.43% y vence un pago global de unos $1,100,900 en el año 10.
Condiciones típicas de préstamos comerciales por tipo de propiedad
| Tipo de propiedad | LTV máximo típico | DSCR mínimo típico | Estructura habitual |
|---|---|---|---|
| Multifamiliar (5+ unidades) | 75%–80% | 1.20×–1.25× | Plazo de 10 años, amortización a 30 años, posible IO |
| Oficinas | 65%–75% | 1.30×–1.35× | Plazo de 5–10 años, amortización a 25 años |
| Comercio minorista | 65%–75% | 1.25×–1.35× | Plazo de 5–10 años, amortización a 25 años |
| Industrial / almacén | 70%–75% | 1.25× | Plazo de 10 años, amortización a 25 años |
| Hotel | 55%–65% | 1.40×–1.50× | Plazos más cortos, amortización a 20–25 años |
| Ocupado por el propietario (SBA 504) | Hasta un 90% combinado aprox. | Aprox. 1.15×–1.25× | Plazos fijos largos, poco o ningún pago global |
Los rangos son pautas generales del mercado, no ofertas; los límites reales dependen del prestamista, el mercado y el prestatario.
Consejos para comparar ofertas (term sheets)
- Compara el pago global, no solo la cuota: una amortización más larga baja la cuota pero deja más por refinanciar.
- Los años de solo intereses mejoran el flujo de caja inicial y el DSCR, pero no reducen el saldo.
- Pregunta por las condiciones de pago anticipado (escalonadas, yield maintenance o defeasance) si podrías vender o refinanciar antes.
- Los puntos y comisiones elevan la tasa efectiva; la calculadora muestra la tasa incluyéndolos durante el plazo del préstamo.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia una hipoteca comercial de una hipoteca de vivienda?
Los préstamos comerciales suelen tener un plazo (5, 7 o 10 años) más corto que el periodo de amortización (20 a 30 años). Los pagos se calculan como si el préstamo se pagara durante todo el periodo de amortización, así que al final del plazo vence un gran pago global (balloon), que normalmente se refinancia o se paga con una venta.
¿Cómo calculo el pago global (balloon)?
Calcula el pago mensual durante el periodo de amortización y luego el saldo restante tras el número de pagos del plazo. Para un préstamo de $1,400,000 al 7% con amortización a 25 años, el pago es de $9,894.91 y después de 10 años se siguen debiendo unos $1,100,900.
¿Qué DSCR exigen los prestamistas comerciales?
La mayoría de los prestamistas quieren un índice de cobertura del servicio de la deuda de aproximadamente 1.20× a 1.35×, es decir, que el ingreso operativo neto sea entre un 20% y un 35% mayor que los pagos anuales del préstamo. Los tipos de propiedad más arriesgados, como los hoteles, suelen necesitar más. DSCR = NOI ÷ servicio anual de la deuda.
¿Qué es el interés Actual/360?
Con Actual/360, los intereses se acumulan según el número real de días de cada mes usando un año de 360 días, así que los intereses de un año equivalen a 365/360 de la tasa indicada. El pago suele fijarse como si el préstamo fuera 30/360, por lo que se devuelve menos capital y el pago global es algo mayor.
¿Qué es el debt yield?
El debt yield es el NOI dividido entre el importe del préstamo. Muestra el rendimiento del prestamista si tuviera que quedarse con la propiedad, independientemente de la tasa de interés o de la amortización. Muchos prestamistas buscan al menos un 8% a 10%.
¿Qué LTV puedo obtener en una propiedad comercial?
Los máximos típicos van aproximadamente del 65% al 80% según el tipo de propiedad, el prestamista y la solidez del prestatario. Los programas SBA 504 y 7(a) pueden llegar más alto en edificios ocupados por el propietario. El préstamo que obtienes suele ser el menor entre el límite por LTV y el límite por DSCR.
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