Calculadora de hipoteca inversa
Estima cuánto podrías obtener con una Home Equity Conversion Mortgage (HECM). Introduce el valor de tu vivienda, la edad del prestatario más joven y la tasa esperada para ver el límite principal, los costos iniciales, lo que queda tras liquidar tu hipoteca actual y cómo podrían crecer el saldo del préstamo y la línea de crédito.
Última actualización:
O de un cónyuge no prestatario elegible, si es más joven.
0 si la vivienda está pagada.
Tasa del Tesoro/CMT a 10 años + margen del prestamista.
Tasación, título, registro, asesoría, etc.
Límite HECM de 2026; actualízalo si cambia.
p. ej. 0.412. Déjalo en blanco para usar la estimación.
Solo se usa para la proyección.
Cómo usar Calculadora de hipoteca inversa
- Introduce el valor de tu vivienda y la edad del prestatario más joven (62 o más).
- Introduce cualquier hipoteca que aún debas; hay que liquidarla al cierre.
- Indica la tasa de interés esperada y tus costos de cierre estimados.
- Opcionalmente, introduce el PLF de una cotización de un prestamista para obtener un límite principal exacto.
- Lee los fondos disponibles, el límite del primer año y la proyección a largo plazo.
Cómo se calculan los fondos HECM
- Importe máximo de reclamación (MCA) = el menor entre el valor de tasación y el límite de la FHA ($1,249,125 en 2026).
- Límite principal = MCA × factor de límite principal (PLF) según la edad del prestatario más joven y la tasa esperada.
- Costos iniciales = MIP inicial del 2% sobre el MCA + comisión de apertura + costos de cierre de terceros.
- Fondos netos = límite principal − liquidación de la hipoteca existente − costos financiados.
La tasa esperada es la tasa del Tesoro (o CMT) a 10 años más el margen del prestamista, con un mínimo del 3%. Después, el préstamo crece a la tasa del pagaré más un MIP anual del 0.5%, y lo mismo ocurre con cualquier línea de crédito no utilizada.
Sobre la estimación del PLF: esta página aproxima la tabla de HUD con PLF ≈ (1 + tasa esperada + 0.5%)−0.44 × (100 − edad), con un tope de 0.75. Sigue la tendencia de la tabla oficial (más alto con la edad, más bajo con las tasas), pero no es la cifra oficial. Para un número preciso, introduce el PLF de la cotización de un prestamista.
Límite de la comisión de apertura
| Valor de la vivienda (MCA) | Comisión de apertura máxima |
|---|---|
| Hasta $125,000 | $2,500 (mínimo permitido) |
| $200,000 | $4,000 |
| $300,000 | $5,000 |
| $400,000 o más | $6,000 (tope) |
Antes de solicitarla
- La asesoría es obligatoria: todo prestatario de una HECM debe reunirse con un asesor aprobado por HUD antes de solicitarla.
- Compara las opciones de pago: suma global (tasa fija), pagos mensuales vitalicios o a plazo, o una línea de crédito que crece con el tiempo.
- Presupuesta impuestos, seguro y reparaciones, que siguen siendo tu responsabilidad.
- Habla con tus herederos: el préstamo se devuelve cuando el último prestatario deja la vivienda, normalmente vendiéndola.
- Compara con un préstamo con garantía hipotecaria o un HELOC, que tienen pagos pero costos más bajos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto puedo obtener con una hipoteca inversa?
En una HECM, el importe es el límite principal: el menor entre el valor de tu vivienda y el límite de préstamo de la FHA, multiplicado por un factor de límite principal (PLF) de la tabla de HUD. El PLF sube con la edad del prestatario más joven y baja cuando sube la tasa de interés esperada. Se restan tu hipoteca existente y los costos iniciales para obtener el efectivo que realmente puedes usar.
¿Qué es el factor de límite principal?
Es la parte del valor de la vivienda (hasta el límite de la FHA) que puedes pedir prestada. HUD publica tablas de PLF según la edad del prestatario más joven y la tasa esperada. Los prestatarios más jóvenes y las tasas más altas obtienen factores más bajos. Esta calculadora estima el PLF con una aproximación suave; pide a un prestamista el factor exacto e introdúcelo para obtener una cifra precisa.
¿Cuáles son los costos de una HECM?
Los principales costos son la prima inicial del seguro hipotecario del 2% del importe máximo de reclamación, una comisión de apertura limitada por HUD al 2% de los primeros $200,000 más el 1% por encima (mínimo $2,500, máximo $6,000), los costos de cierre habituales y un MIP anual del 0.5% del saldo que se suma al préstamo.
¿Cuál es el límite de préstamo HECM para 2026?
El importe máximo de reclamación de la FHA para las HECM es de $1,249,125 en 2026. Las viviendas que valen más se tratan como si valieran esa cantidad, salvo que uses una hipoteca inversa privada (propietaria).
¿Por qué solo puedo retirar el 60% el primer año?
HUD limita los retiros del primer año al 60% del límite principal, o a tus obligaciones obligatorias (como liquidar la hipoteca actual y los costos de cierre) más el 10% del límite principal si esto es mayor. El resto queda disponible después de 12 meses.
¿Tengo que seguir pagando los impuestos sobre la propiedad y el seguro?
Sí. Conservas la titularidad de la vivienda y debes pagar los impuestos sobre la propiedad, el seguro de hogar y el mantenimiento, y vivir en ella como residencia principal. Atrasarte puede hacer que el préstamo venza. No se exige ningún pago mensual de hipoteca.
¿Puedo llegar a deber más de lo que vale mi vivienda?
Una HECM es sin recurso: cuando se devuelve el préstamo, ni tú ni tus herederos deben nunca más que el valor de la vivienda (o el 95% del valor de tasación si los herederos se quedan con la vivienda). El saldo creciente del préstamo sí reduce el patrimonio que queda para los herederos.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.