Calculadora de capital en tu vivienda
Descubre qué parte de tu vivienda es realmente tuya. Ingresa el valor actual y todos los préstamos sobre la propiedad para obtener tu capital (equity), la relación préstamo-valor (LTV), la relación préstamo-valor combinada (CLTV) y lo que un prestamista podría dejarte pedir con un CLTV del 80%, 85% o 90%.
Última actualización:
Usa una tasación reciente, ventas comparables o una estimación online.
Muestra cuánto se ha revalorizado la vivienda.
Gravámenes fiscales, sentencias judiciales o préstamos solares con gravamen sobre la propiedad.
Muchos prestamistas permiten una relación préstamo-valor combinada del 80% al 90%.
Comisión del agente, impuesto de transmisión y otros gastos de cierre. Ingresa 0 para omitirlo.
Cómo usar Calculadora de capital en tu vivienda
- Ingresa el valor actual de la vivienda según una tasación, ventas recientes en la zona o una estimación online.
- Añade todos los préstamos garantizados con la vivienda: primera hipoteca, segunda hipoteca o préstamo sobre el capital, saldo de la HELOC y cualquier otro gravamen.
- Define el CLTV máximo del prestamista (a menudo del 80% al 90%) para ver cuánto podrías pedir prestado.
- Si quieres, añade los gastos de venta y tu precio de compra para ver el importe neto de la venta y la revalorización.
- Lee tu capital, LTV y CLTV, y compara los límites de préstamo en la tabla.
Fórmulas del capital de la vivienda
- Capital = valor de la vivienda − (primera hipoteca + segunda hipoteca + saldo de la HELOC + otros gravámenes)
- Capital % = capital ÷ valor de la vivienda × 100
- LTV = saldo de la primera hipoteca ÷ valor de la vivienda × 100
- CLTV = total de todos los préstamos ÷ valor de la vivienda × 100
- Capital disponible = valor de la vivienda × CLTV máximo − total de todos los préstamos (nunca menos de cero)
Ejemplo: una vivienda de $450,000 con una hipoteca de $260,000 tiene $190,000 de capital (42.2%), un LTV y un CLTV del 57.8%, y podría admitir hasta $100,000 de nuevo préstamo con un CLTV del 80%, $122,500 al 85% y $145,000 al 90%.
Qué suelen significar los distintos niveles de capital
| CLTV | Capital | Qué suele significar |
|---|---|---|
| Más del 100% | Negativo | Bajo el agua: vender o refinanciar requiere efectivo adicional |
| 90% – 100% | 0% – 10% | Poco margen para pedir prestado; probablemente PMI en una primera hipoteca convencional |
| 80% – 90% | 10% – 20% | Algunos prestamistas ofrecen HELOC o préstamos sobre el capital hasta un CLTV del 85–90% |
| 78% – 80% | 20% – 22% | En préstamos convencionales puedes pedir que se cancele el PMI con un LTV del 80%; termina automáticamente al 78% del valor original |
| Menos del 80% | Más del 20% | La mayor variedad de opciones de refinanciación con retiro de efectivo, HELOC y préstamos sobre el capital |
Consejos para estimar bien tu capital
- Usa un valor realista. Las estimaciones online pueden desviarse varios puntos porcentuales; las ventas recientes de viviendas similares cercanas son una mejor guía, y el prestamista encargará su propia tasación.
- Usa el saldo de liquidación de tu último estado de cuenta de la hipoteca, no el importe original del préstamo.
- Incluye todos los gravámenes. Algunos préstamos de paneles solares, impuestos sobre la propiedad impagados y sentencias judiciales se registran sobre la vivienda.
- Deja un margen. Pedir prestado todo el capital disponible te deja expuesto si bajan los precios de la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calculo el capital de mi vivienda?
Capital de la vivienda = valor actual de mercado − todo lo que debes sobre la vivienda. Si tu casa vale $450,000 y el saldo de tu hipoteca es de $260,000, tu capital es de $190,000, es decir, alrededor del 42% del valor.
¿Qué diferencia hay entre LTV y CLTV?
El LTV (relación préstamo-valor) compara solo tu primera hipoteca con el valor de la vivienda. El CLTV (relación préstamo-valor combinada) suma todos los préstamos garantizados con la vivienda, como una segunda hipoteca, un préstamo sobre el capital o una HELOC. Los prestamistas usan el CLTV para decidir cuánto más puedes pedir prestado.
¿Cuánto capital puedo pedir prestado?
Los prestamistas limitan la deuda total a un porcentaje del valor de la vivienda, normalmente entre el 80% y el 90% de CLTV. Capital disponible = valor de la vivienda × límite de CLTV − todos los saldos de préstamos actuales. Con una vivienda de $450,000, $260,000 adeudados y un límite del 85%, son $382,500 − $260,000 = $122,500.
¿Debo usar el límite total de la HELOC o el saldo adeudado?
Para tu capital, usa lo que debes actualmente. Sin embargo, los prestamistas suelen contar el límite de crédito total de una HELOC abierta al calcular el CLTV para un nuevo préstamo, así que consúltalo con ellos si tienes crédito sin usar.
¿Qué significa tener capital negativo?
Tener capital negativo, o estar bajo el agua, significa que debes más de lo que vale la vivienda. Tendrías que aportar dinero al cierre para vender, y normalmente no puedes pedir prestado sobre la vivienda hasta que suban los valores o baje el saldo.
¿Por qué el importe de la venta es menor que mi capital?
Vender una vivienda tiene costos como las comisiones de los agentes, los impuestos de transmisión y los gastos de cierre, a menudo varios puntos porcentuales del precio. La calculadora resta el porcentaje que ingreses para estimar el efectivo que realmente te llevarías.
¿Cómo puedo aumentar el capital de mi vivienda?
El capital se construye pagando el préstamo, con pagos de capital regulares o adicionales, y mediante la subida de los valores de mercado o mejoras que añaden valor. Pedir prestado sobre la vivienda lo reduce.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.