Calculadora de préstamo hard money
Planifica un préstamo para comprar, remodelar y vender (fix-and-flip). Introduce el precio de compra, el presupuesto de remodelación, el ARV y las condiciones del prestamista. Verás cuánto financiará el prestamista, los puntos y el pago solo de intereses, los costos de tenencia, el costo total de financiamiento y el efectivo que debes aportar.
Última actualización:
Valor esperado una vez renovada. Déjalo vacío para omitir el tope por ARV y el beneficio.
Comisión, gastos de cierre y de transferencia al vender.
El préstamo no puede superar esta parte del ARV.
1 punto = 1% del préstamo, pagado al cierre.
Evaluación, inspecciones de desembolso, título, gastos legales.
Los fondos de remodelación se desembolsan en importes mensuales iguales.
Impuesto predial, seguro, servicios, HOA.
Cómo usar Calculadora de préstamo hard money
- Introduce la operación: precio de compra, presupuesto de remodelación, valor tras la reparación y costos de venta.
- Fija los límites del prestamista: % de la compra, % de la remodelación y el máximo de préstamo sobre ARV.
- Añade las condiciones del préstamo: tasa, puntos, comisiones y cuántos meses mantendrás la propiedad.
- Elige cómo se cobran los intereses: sobre el préstamo completo o solo sobre los fondos de remodelación a medida que se desembolsan.
- Revisa el monto del préstamo, el pago y el costo total de financiamiento, y luego el efectivo necesario y el beneficio.
Cómo se calcula el monto y el costo de un préstamo hard money
Los prestamistas hard money son prestamistas privados que financian operaciones inmobiliarias a corto plazo, sobre todo de compra, remodelación y venta. Se fijan más en la propiedad que en tus ingresos. Un préstamo típico financia parte del precio de compra y parte o la totalidad de la remodelación, y después compara el total con un tope basado en el valor tras la reparación (ARV):
- Préstamo = el menor entre (precio × % de compra + remodelación × % de remodelación) y (ARV × % máximo de préstamo sobre ARV).
- Préstamo sobre costo (LTC) = préstamo ÷ (precio de compra + remodelación). El préstamo sobre valor (LTV) suele medirse frente al precio de compra o al valor actual. Préstamo sobre ARV = préstamo ÷ ARV.
- Los puntos son comisiones iniciales: 1 punto = 1% del monto del préstamo, normalmente pagado al cierre.
- Los pagos normalmente son solo de intereses: interés mensual = saldo pendiente × tasa anual ÷ 12, y el saldo completo vence cuando vendes o refinancias.
El dinero de la remodelación suele liberarse en desembolsos tras las inspecciones. Algunos prestamistas cobran intereses solo sobre los fondos desembolsados hasta el momento; otros cobran sobre el préstamo completo desde el primer día, lo que a veces se llama interés holandés (Dutch interest). La calculadora modela ambos casos.
Costo de un préstamo hard money de $250,000
| Tasa | Puntos | Interés mensual | Costo de los puntos | Costo por 6 meses | Costo por 12 meses |
|---|---|---|---|---|---|
| 10% | 1 | $2,083.33 | $2,500 | $15,000 | $27,500 |
| 11% | 2 | $2,291.67 | $5,000 | $18,750 | $32,500 |
| 12% | 2 | $2,500.00 | $5,000 | $20,000 | $35,000 |
| 13% | 3 | $2,708.33 | $7,500 | $23,750 | $40,000 |
Intereses sobre el préstamo completo más los puntos, antes de otras comisiones del prestamista y costos de tenencia. Las tasas, los puntos y los límites de apalancamiento varían mucho según el prestamista, el mercado y la experiencia. Son ejemplos ilustrativos, no cotizaciones.
Consejos para financiar la compra, remodelación y venta
- Presupuesta los retrasos. Cada mes adicional suma intereses y costos de tenencia. Haz también los cálculos con una tenencia más larga.
- Conoce las condiciones de prórroga. No cumplir la fecha de vencimiento puede generar comisiones de prórroga o intereses de demora.
- Revisa las reglas de pago anticipado. Algunos prestamistas cobran un número mínimo de meses de intereses aunque vendas antes.
- Mantén reservas. La parte no financiada de la remodelación, los pagos de intereses y los costos de tenencia salen de tu propio efectivo antes de la venta.
- Sé prudente con el ARV. Básalo en ventas comparables recientes. La estimación del beneficio es muy sensible a este valor.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el monto de un préstamo hard money?
La mayoría de los prestamistas financian un porcentaje del precio de compra (a menudo del 80% al 90%) más un porcentaje de la remodelación (a menudo hasta el 100%), y luego limitan el total a una parte del valor tras la reparación, normalmente del 65% al 75%. El préstamo es el menor de los dos números.
¿Qué son los puntos en un préstamo hard money?
Los puntos son comisiones iniciales expresadas como porcentaje del préstamo: un punto es el 1%. Dos puntos en un préstamo de $250,000 cuestan $5,000, que normalmente se pagan al cierre o se descuentan del importe del préstamo.
¿Cómo calculo el pago mensual de un préstamo hard money?
Los préstamos hard money suelen ser solo de intereses. Multiplica el saldo pendiente por la tasa anual y divide entre 12. Un préstamo de $250,000 al 11% supone unos $2,291.67 al mes, y el capital se devuelve cuando vendes o refinancias.
¿Cuál es la diferencia entre LTV, LTC y ARV?
El LTV compara el préstamo con el valor actual o el precio de la propiedad. El LTC lo compara con el costo total del proyecto, es decir, el precio más la remodelación. El ARV es el valor esperado tras las reparaciones, y el préstamo sobre ARV compara el préstamo con ese valor futuro.
¿Pago intereses por los fondos de remodelación antes de que se desembolsen?
Depende del prestamista. Algunos cobran intereses solo sobre el dinero realmente desembolsado. Otros cobran sobre el préstamo completo aprobado desde el cierre, lo que eleva el costo. Pregúntalo antes de firmar y usa la opción de intereses de la calculadora para comparar.
¿Qué es la regla del 70% en la compraventa de casas?
Es una regla práctica: no pagar más del 70% del valor tras la reparación menos el costo de la remodelación. Con un ARV de $400,000 y $60,000 de reparaciones, la oferta máxima sería de $220,000. Deja margen para el financiamiento, la tenencia, los costos de venta y el beneficio.
¿Esta calculadora es privada?
Sí. Todos los cálculos se hacen en tu navegador y nada de lo que introduces se sube ni se guarda en un servidor.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.