Calculadora de préstamo piggyback (80/10/10)
Comprueba si un piggyback 80/10/10 (una primera hipoteca más una segunda hipoteca o HELOC) sale mejor que un solo préstamo mayor con PMI. Compara cuotas mensuales, intereses, PMI y el coste total durante los años que piensas mantener el préstamo, con una tabla año por año.
Última actualización:
Los costes se comparan durante este periodo
Entrada = el resto (80/10/10 = 10% de entrada)
Normalmente más alto que el de la primera
Tasación, apertura y título del 2.º préstamo
Mismo plazo que la primera hipoteca
Sobre el importe del préstamo; típico 0.3%–1.5%
Cómo usar Calculadora de préstamo piggyback (80/10/10)
- Introduce el precio de la vivienda y cuántos años esperas mantener la hipoteca antes de vender o refinanciar.
- Define el reparto: primera y segunda hipoteca como porcentaje del precio (80 y 10 para un 80/10/10).
- Introduce los tipos y plazos de ambos préstamos piggyback y elige una segunda hipoteca fija o un HELOC.
- Introduce el tipo del préstamo único y la tasa de PMI de la oferta de tu prestamista.
- Pulsa Comparar préstamos para ver las cuotas mensuales, el coste en tu horizonte y el año de equilibrio.
Cómo funciona la comparación entre piggyback y PMI
Ambas opciones piden prestado el mismo importe total. La diferencia está en cómo pagas el riesgo adicional por encima del 80% de préstamo sobre valor:
- Piggyback: coste = intereses de la primera hipoteca + intereses de la segunda hipoteca + gastos de cierre del segundo préstamo.
- Préstamo único: coste = intereses del préstamo mayor + primas de PMI. PMI = importe del préstamo × tasa anual de PMI ÷ 12, que se paga hasta que el saldo llega al 78% (o al 80% si lo solicitas) del precio.
- Cuota mensual de cada préstamo:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), con r = tipo anual ÷ 12 y n = meses.
Ejemplo: una vivienda de $400,000 con un 10% de entrada. El piggyback 80/10/10 pide $320,000 al 6.5% a 30 años ($2,022.62) y $40,000 al 8.25% a 15 años ($388.06), un total de $2,410.67 al mes. Un único préstamo de $360,000 al 6.625% cuesta $2,305.12 más $165.00 de PMI (0.55%), es decir, $2,470.12. Aquí la cuota del piggyback es menor y, como el segundo préstamo a 15 años se amortiza rápido, también cuesta menos en siete años. Una oferta de PMI más barata o un plazo más largo del segundo préstamo pueden invertir el resultado; por eso la herramienta compara el coste en tu propio horizonte.
Qué opción suele ganar
| Situación | Suele favorecer a | Por qué |
|---|---|---|
| Oferta de PMI alta (puntuación de crédito más baja, 5% de entrada) | Piggyback | El PMI se cobra sobre todo el préstamo, no solo sobre la parte por encima del 80% |
| Crédito excelente, PMI barato (por debajo de aprox. 0.4%) | Préstamo único | El PMI es pequeño y desaparece al cabo de unos años |
| Plazo corto del segundo préstamo (10 a 15 años) | Piggyback | El segundo préstamo se paga rápido, así que los intereses terminan pronto |
| Piensas vender o refinanciar en pocos años | Depende de los tipos | Compara el coste en ese periodo, no en todo el plazo |
| Precio justo por encima del límite de préstamo conforme | Piggyback | Mantiene la primera hipoteca como conforme y evita el precio de un jumbo |
| Entorno de tipos al alza con un HELOC variable | Préstamo único | Un préstamo fijo con PMI elimina el riesgo de que suba la cuota |
Consejos antes de elegir
- Pide una oferta por escrito de ambas estructuras al mismo prestamista el mismo día para que los tipos sean comparables.
- Comprueba si el segundo préstamo es fijo o variable y si tiene un pago final global (balloon).
- Si esperas que el valor de tu vivienda suba, quizá puedas eliminar antes el PMI con una nueva tasación, lo que abarata el préstamo único.
- Pagar de más en la segunda hipoteca la acorta y suele ser la forma más rápida de reducir el interés total de un piggyback.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un préstamo piggyback 80/10/10?
Es una compra de vivienda financiada con dos préstamos: una primera hipoteca por el 80% del precio, una segunda hipoteca o HELOC por el 10% y una entrada del 10%. Como la primera hipoteca está al 80% de préstamo sobre valor, no necesita seguro hipotecario privado (PMI).
¿Es un préstamo piggyback más barato que pagar PMI?
Depende del tipo del segundo préstamo, de cuánto cueste el PMI y de cuánto tiempo mantengas el préstamo. El PMI suele terminar cuando el saldo baja al 78% del valor original, mientras que los intereses de la segunda hipoteca siguen hasta que se paga. Un piggyback suele ganar cuando el PMI es caro (puntuaciones de crédito más bajas, entradas más pequeñas) y el tipo del segundo préstamo se parece al del primero; un préstamo único suele ganar cuando el PMI es barato.
¿Cómo compara esta calculadora las dos opciones?
Suma el dinero que no recuperas durante los años que elijas: los intereses de ambos préstamos piggyback más los gastos de cierre adicionales del segundo préstamo, frente a los intereses más el PMI del préstamo único. El capital se excluye porque genera patrimonio en ambos casos.
¿Cuándo se elimina el PMI de un préstamo convencional?
Según la ley federal Homeowners Protection Act, los prestamistas deben cancelar automáticamente el PMI pagado por el prestatario cuando el saldo programado llega al 78% del valor original, y puedes pedir que se cancele al 80% si tienes un buen historial de pagos. Elige cualquiera de las dos reglas en la calculadora.
¿Qué otros repartos son habituales además del 80/10/10?
El 80/15/5 (5% de entrada) y el 80/5/15 son habituales, y el 75/15/10 se usa a veces para condominios. Algunos compradores usan un piggyback para mantener la primera hipoteca por debajo del límite de préstamo conforme y evitar un préstamo jumbo.
¿Qué riesgos tiene una hipoteca piggyback?
Las segundas hipotecas y los HELOC suelen tener tipos variables, así que las cuotas pueden subir. La cuota de un HELOC puede dispararse cuando termina el periodo de disposición solo de intereses. Además, tienes dos préstamos y dos cierres que gestionar, y refinanciar más adelante exige cancelar o subordinar el segundo préstamo.
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