Calculadora de hipoteca de tasa ajustable
Introduce el préstamo, la tasa inicial, el periodo fijo y los 3 límites de tasa para ver cuánto pagas durante el periodo promocional, tras cada ajuste y en el peor caso. Compara los intereses totales con un préstamo a tasa fija.
Última actualización:
Cambio máximo en el primer ajuste.
Cambio máximo en cada ajuste posterior.
Subida máxima sobre la tasa inicial durante todo el préstamo.
p. ej. SOFR promedio a 30 días o Tesoro a 1 año.
Recargo fijo indicado en tu pagaré.
Opcional. Déjalo en blanco para omitirlo.
Cómo usar Calculadora de hipoteca de tasa ajustable
- Introduce el importe del préstamo, el plazo y la tasa inicial de tu estimación del préstamo.
- Elige el periodo fijo y la frecuencia de ajuste de la tasa: una ARM 5/6 es fija durante 5 años y luego se ajusta cada 6 meses.
- Introduce los límites de tasa en el orden inicial / posterior / de por vida, o haz clic en un ajuste predefinido.
- Indica la tasa del índice esperada y tu margen; juntos dan la tasa totalmente indexada hacia la que se mueve el préstamo.
- Lee el pago tras el primer ajuste y el del peor caso, y luego revisa la tabla de periodos y el gráfico de intereses frente a un préstamo a tasa fija.
Cómo cambia el pago de una hipoteca de tasa ajustable
Durante el periodo fijo, el pago es una cuota de amortización normal:
M = P × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
donde P es el importe del préstamo, r la tasa mensual (tasa anual ÷ 12 ÷ 100) y n el número de meses. En cada ajuste, el prestamista:
- Consulta el índice (en la mayoría de las ARM nuevas de EE. UU., el SOFR promedio a 30 días) y le suma tu margen para obtener la tasa totalmente indexada.
- Limita el cambio al límite de ajuste (límite inicial en el primer ajuste y límite posterior después).
- Mantiene el resultado dentro del límite de por vida (tasa inicial + límite de por vida).
- Vuelve a amortizar el saldo pendiente en los meses restantes a la nueva tasa, lo que da el nuevo pago.
El peor caso supone que la tasa sube el límite completo en cada ajuste hasta alcanzar el techo de por vida. Ese es el pago que deberías poder permitirte antes de elegir una ARM.
Tipos comunes de ARM y sus límites
| ARM | Periodo fijo | Se ajusta | Límites típicos | Tasa máxima con un inicio del 6% |
|---|---|---|---|---|
| 3/1 | 3 años | cada 12 meses | 2/2/6 | 12% |
| 5/1 | 5 años | cada 12 meses | 2/2/5 | 11% |
| 5/6 | 5 años | cada 6 meses | 2/1/5 | 11% |
| 7/6 | 7 años | cada 6 meses | 5/1/5 | 11% |
| 10/6 | 10 años | cada 6 meses | 5/1/5 | 11% |
Los límites se escriben como inicial / posterior / de por vida. Tus límites exactos, el índice, el margen y cualquier tasa mínima figuran en la estimación del préstamo y en el pagaré; usa esos números aquí.
Preguntas que hacerte antes de elegir una ARM
- ¿Cuánto tiempo mantendré el préstamo? Si piensas mudarte o refinanciar antes del primer ajuste, lo que más importa es la tasa inicial más baja.
- ¿Puedo permitirme el pago del peor caso? Compáralo con tu presupuesto, no con el pago actual.
- ¿Cuál es el margen? El margen nunca cambia, así que un margen más bajo mantiene más baja cada tasa futura.
- ¿Hay penalización por pago anticipado o tasa mínima? Ambas limitan cuánto te beneficias si las tasas bajan.
Para ver cómo se compara un plazo fijo, prueba la calculadora de hipoteca a 15 vs 30 años o la calculadora de refinanciación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el pago de una ARM tras un cambio de tasa?
En cada ajuste, el prestamista toma el saldo pendiente y lo vuelve a amortizar en los meses restantes a la nueva tasa, con la fórmula estándar M = P × r ÷ (1 − (1 + r)^−n). La nueva tasa es el índice más el margen, limitada por el límite de ajuste y el límite de por vida.
¿Qué significan límites de ARM como 2/1/5?
El primer número es el límite del ajuste inicial (lo máximo que puede cambiar la tasa en el primer ajuste), el segundo es el límite posterior para cada ajuste siguiente y el tercero es el límite de por vida sobre la tasa inicial. Con un inicio del 6% y límites 2/1/5, la tasa puede llegar al 8% en el primer ajuste, luego subir 1 punto por ajuste y nunca superar el 11%.
¿Cuál es la diferencia entre una ARM 5/1 y una 5/6?
Ambas son fijas durante los primeros 5 años. Una ARM 5/1 se ajusta después una vez al año, mientras que una ARM 5/6 se ajusta cada 6 meses. La mayoría de las ARM más recientes en EE. UU. están vinculadas al SOFR y se ajustan cada 6 meses.
¿Qué es la tasa totalmente indexada?
Es el índice (como el SOFR promedio a 30 días o el Tesoro a 1 año) más el margen indicado en tu pagaré. Tras el periodo fijo, tu tasa se mueve hacia la tasa totalmente indexada, pero solo hasta donde lo permiten los límites en cada ajuste.
¿Puede bajar la tasa de una ARM?
Sí. Si el índice baja, la tasa puede bajar en un ajuste, normalmente como máximo el mismo límite de ajuste. Muchos préstamos también tienen una tasa mínima, a menudo igual al margen o a la tasa inicial, así que revisa tu pagaré. Esta calculadora deja que la tasa baje hasta la tasa totalmente indexada, pero nunca más que el límite de por vida por debajo de la inicial.
¿Cuándo tiene sentido una ARM?
Una ARM puede costar menos si esperas vender o refinanciar antes de que termine el periodo fijo, porque la tasa inicial suele ser más baja que una tasa fija. Asegúrate de que podrías pagar la cuota del peor caso que se muestra aquí si acabas quedándote con el préstamo.
¿Incluye impuestos y seguros?
No. Las cifras son solo capital e intereses. Suma el impuesto sobre la propiedad, el seguro de vivienda, el PMI y las cuotas de la HOA para obtener tu costo mensual total de vivienda.
¿Se prueban todas las herramientas de FreeToolCabin para comprobar su calidad y precisión?
Sí. Cada herramienta del sitio pasa pruebas automáticas en navegadores reales para comprobar que el resultado es correcto y que no hay errores. Si encuentras un fallo o tienes una sugerencia, escríbenos a [email protected] y lo revisaremos.